久期财经讯，1月18日，标普在一篇最新的报告中称，政策对处于不利环境的国内房地产行业的支持正在扩大。标普认为，刺激需求和允许股本融资的措施将有助于房企修复资产负债表。

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标普信用分析师Fan Gao表示：“政府不断扩大的政策支持应该有助于房企资产负债表的修复，重振受困的项目。”

政府已经表示其正在加大支持的广度。2023年1月10日，央行、银保监会与各大银行联合召开研讨会，研究讨论全国放贷方向。

研讨会主要面对房地产开发商。监管机构随后起草了21项工作，以“改善优质房企资产负债表”，但并未指明哪些房企为“优质房企”。值得注意的是，政府对这类公司的定义很宽泛：此类公司必须专注于房地产作为其核心业务，遵守法规，具备良好的资质，并具有系统重要性。在标普看来，这些要点表明，政府可能不再局限于向无违约记录的房企提供支持。

Gao表示，尽管这21项工作要点涵盖了与此前政策公告的许多相同内容，但两个高级别中央机构的参与和详细的行动计划表明，政府已将房地产行业的复苏作为政策重点。

这些措施将与政府“保交楼”的目标保持一致。事实上，在最近流动性放松的提振下，部分受困房企的受阻项目已有进展。例如2022年12月，国企华润置地有限公司(China Resources Land Ltd.，简称“华润置地”，01109.HK)收购了原属于华夏幸福基业股份有限公司(China Fortune Land Development Co. Ltd.，简称“华夏幸福”，600340.SH)的项目，从而使这些项目得以继续。

政府最近对该行业的支持(“三支箭”)主要侧重于供应端。“第一支箭”和“第二支箭”主要是为了恢复开发商的流动性。

尽管这些举措对房企有所帮助，但往往会增加其债务。近期的政策动向集中在修复房企的资产负债表上。例如，最近允许房企在中国境内市场出售股份的意义重大，这结束了对此类股权融资长达12年的暂停。自2022年12月批准这一宽松政策以来，已有9家房企(包括民营房企和国企)宣布了在国内市场发行股票的计划。这可能会为这些房企打开股权融资渠道，帮助其改善资本结构，减少对债务的过度依赖。

政策支持发力，房企仍需减少债务

标普认为，下一轮政策将以需求端为重点，旨在恢复购房者的信心。根据国家统计局的数据，2022年全国房地产销售额为13.3万亿元人民币，同比下降26.7%。在标普看来，房企恢复土地收购将是该行业即将复苏的重要信号。2022年，房企开工项目减少39.4%(以总建筑面积衡量)，房地产开发总投资下降10%。

为了应对这种低迷，标普预计政府将希望在未来3-6个月内刺激更多需求。这将涉及各地方政府之间的广泛协调。在对该行业最有利的情况下，“供给端”和“需求端”政策将无缝结合，形成一个积极强化的循环。健康的需求将提振开发商的销售预期，促使他们进行土地收购。

标普并非低估该问题的严重性。国内房地产复苏模型可能是“L型”，最早将于下半年开始。根据央行的数据，截至2022年9月，仅开发商的未偿还建设贷款就达到12.67万亿元人民币。这将是一个庞大的去杠杆化项目，至少在2023年难以仅靠政策来解决。

“市场必须通过大幅改善的销售、股权融资、一系列债务重组或上述所有措施来恢复。”标普信用分析师Esther Liu表示，“无论解决方案是什么，购房者和投资者都将是关键。”

本报告不构成评级行动。

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