报告要点
【资料图】
全年销售降幅走阔，供需两侧持续修复支撑销售回暖。2022年全国商品房销售金额累计同比下降26.7%(11月：-26.5%);销售面积累计同比下降24.3%(11月：-23.3%)，销售同比降幅持续走阔。随着各地调降首付比、优化房贷利率、取消限购限售等政策的落地，同时央行、银保监会多方位引导改善优质房企流动性，或进一步提振市场信心，带动销售复苏。1-12月销售金额降幅扩大速度已有所放缓(1-12月降幅扩大0.1pct，1-11月降幅扩大0.5pct)。
全年开发投资降幅小幅下滑，竣工降幅收窄4pct。开发投资方面，全年房地产开发投资完成额累计同比下降10.0%，降幅扩大0.2pct。拿地方面，购置土地面积与土地成交价款分别累计下降53.4%与48.4%，较1-11月分别降幅收窄0.4pct与扩大0.7pct。房屋开工方面，全年房地产开发企业房屋新开工面积同比下降39.8%，降幅较1-11月扩大0.3pct;房屋竣工面积同比下降15.0%，较1-11月收窄4pct，房屋竣工情况有所改善。展望未来，在销售端逐步企稳的基础上，叠加融资端加大对房企流动性的支持力度，行业开工情况或有所好转，房屋竣工降幅收窄速度或有所加快。
开发资金来源弱势延续，融资端改善带动国内贷款降幅收窄。2022年房地产开发资金来源累计同比下降25.9%，降幅小幅扩大0.2pct，主要系自筹资金及个贷分别降幅扩大1.6pct及0.3pct;另外在近期顶层对房地产融资表态积极的背景下，国内贷款降幅明显收窄1.5pct，未来行业资金面或迎来一定边际改善。
一线降幅较小，全年去化同增39%。12月45城新房成交面积环比上升20%，同比下降34%;当年累计成交面积同降35%(11月：-36%)，一、二、三线城市分别下降24%、31%、44%。江门累计增速回正，青岛、舟山和上海累计降幅较小。全年14城新房去化周期为16.2个月，平均环比下降3%，同比上升39%。二手房方面，12月15城二手房成交面积环比下降15%，同比下降2%;全年15城累计成交面积同降13%(11月：-14%)。成都、扬州、南宁二手房成交面积累计增幅居前。从近期二手房挂牌指数来看，各线城市挂牌量持续下滑;因此各地需求侧或仍有一定的调整空间，尤其是推动二手房带押过户扩容至部分核心城市等。
百城累计降幅收窄，溢价率再度回落。全年百城住宅用地累计成交建面同比下降约35.2%，降幅收窄1.1pct;其中一二三线城市分别下降30.3%、41.1%、31.7%，累计降幅较上月分别收窄2.8pct、1.4pct、0.6pct。成交楼面均价方面，12百城成交楼面均价同比降幅扩大8.1pct。溢价率方面，一二线城市溢价率分别同比下降0.2%、1.7%带动整体成交溢价率同比下降0.4%，降幅扩大0.5pct。
投资建议：销售端、融资端共同修复行业基本面，维持“强于大市”评级。2022年全年销售触底企稳，需求侧的加速落地为销售复苏提供强支撑，未来取消区域性限购限售等政策有望扩容。目前修复市场信心依然是激活需求端的关键因素之一，央行等多部委亦对行业融资进行了积极表态，经营规模较大、业务覆盖较广、结构稳定的优质房企或率先企稳。维持“强于大市”评级。
报告正文
1. 板块表现：高信用房企股价表现较好
1.1 地产开发行业表现
截至12月31日，银城国际控股、融信中国、中骏集团控股12月涨幅居前;建发国际集团、越秀地产、中国海外发展年初至12月末涨幅居前。
图1：银城国际控股、融信中国、中骏集团控股12月涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2022/12/31
图2：建发国际集团、越秀地产、中国海外发展年初至12月末涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2022/12/31
图 3：旭辉控股集团、德信中国、正荣地产12月换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2022/12/31
1.2 物业管理行业表现
截至12月31日，正荣服务、万达酒店发展、时代邻里12月涨幅居前;华润万象生活年初至12月末涨幅居前。
图 4：正荣服务、万达酒店发展、时代邻里12月涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2022/12/31
图 5：华润万象生活年初至12月末涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2022/12/31
图 6：旭辉永升服务、碧桂园服务、融创服务12月换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2022/12/31
2. 行业：销量持续下滑，投资降幅扩大
销售持续缓慢修复，12月全国商品房销售持续下滑。2022年，全国商品房销售金额累计同比下降26.7%(1-11月：同比下降26.6%);销售面积累计同比下降24.3%(1-11月：同比下降23.3%)。后续需求端的持续修复或有望支撑商品房销售进一步回暖。
图 7：商品房销售额降幅小幅扩大
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
图 8：商品房销售面积累计同比继续下降
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
开发投资降幅继续扩大，土地市场复苏尚需时间。2022年，全国房地产开发投资完成额累计同比下降10.0%(1-11月：同比下降9.8%)，降幅持续扩大。拿地方面，目前销售缓慢修复，房企整体拿地意愿维持在低位，带动2022年土地购置面积同比下降53.4%，土地成交价同比下降48.4%，土地市场仍待销售面率先复苏。土地购置费1-11月同比下降6.3%(1-10月：下降6.7%)，整体趋势与土地购置相符。整体而言，2022年经济数据弱势延续，地产开发投资仍需销售面率先企稳。
图 9：房地产投资降幅进一步扩大
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
图 10：房企购置土地面积与成交价款降幅继续下滑
数据来源：国家统计局，中达证券研究
图 11：土地购置费降幅有所扩大
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
开工降幅小幅扩大，竣工降幅收窄4pct。受疫情影响，2022年年初房地产行业工程进度出现一定迟滞;叠加销售不佳及受前期行业调控影响，企业流动性受到挤兑，房屋开工及竣工同比连续下滑。但在近期销售有所改善及融资政策支持“保交楼”的影响下，2022年房地产开发企业房屋新开工面积同比下降39.8%(1-11月：下降39.5%);房屋竣工面积同比下降15.0%(1-11月：下降19.0%)，同比降幅有所收窄。展望未来，随着销售端复苏，房屋竣工情况或持续好转，降幅收窄速度或降快于新开工面积降幅;另外近期央行、银保监会多方位引导改善优质房企流动性，或为房屋开工情况提供一定支撑。
图 12：新开工增速受去年同期高基数影响有所回落
数据来源：国家统计局，中达证券研究
图 13：房屋竣工面积降幅继续收窄
数据来源：国家统计局，中达证券研究
开发资金降幅继续下滑，若销售恢复有望带动资金面改善。2022年，房地产开发资金来源累计同比下降25.9%(1-11月：下降25.7%)。拆分来看，国内贷款累计下降25.4%(1-11月：下降26.9%);自筹资金累计同比下降19.1%(1-11月：下降17.5%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑33.3%和26.5%(1-11月分别下降33.6%和26.2%)。由于商品房销售同比下降速度有所放缓及信贷政策的支持，房地产开发资金来源中的定金及预收款及国内贷款降幅收窄较为明显。预计开发资金来源将随行业销售的恢复而逐步恢复，资金面有望得到一定改善。
图 14：开发资金来源降幅继续下滑，国内贷款降幅明显收窄
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
3. 城市：新房成交环增，推盘环比回落
3.1 新房数据：整体销量环比回正，推盘环比有所回落
新房成交量环增，政策落地带动二三线销售有所改善。12月当月，45个主要城市新房成交量环比上月增长20%，同比下降34%。一线城市同比下降30%，二线城市同比下降21%，三线城市同比下降51%。45城截至12月末累计成交量同比下降35%(11月末：下降36%)，一、二、三线城市分别下降24%、31%及44%。江门、青岛、舟山和上海2020年累计交易量分别上升约11%及下降8%、12%、15%，而盐城、常州、淮安、淮南累计同比下降72%、79%、85%和90%，为今年以来销量下滑较多的城市。从近期的成交数据来看，12月单月销售有所改善，新房成交量环比回升22pct;其中，由于二、三线城市加大了在需求端的支持力度，12月二线销售环比增速加快17pct、三线环比增速回正(环比回升47pct)。
销售回升带动去化周期环比下降。截至12月末，14个主要城市的可售面积(库存)环比上月平均上升1%，同比平均下上升2%;平均去化周期为16.2个月(上月为22.2个月)，环比平均下降3%，同比平均上升39%。上海、深圳、北京、广州去化周期分别为3.6个月、15.6个月、22.4个月、19.4个月，环比上月分别上升37%、1%和下降9%、55%和;同比分别上升22%、91%和上升18%、160%。受到12月整体销售情况影响，重点城市去化周期环比下降23pct，同比增速放缓53pct。未来在销售稳步复苏的带动下，城市去化情况或得到相应改善。
杭州、深圳、北京和广州新房批售面积累计同比降幅较小，新增供应相对充足。12月，17个重点城市单月新房批售建面为828.8万平，同比下降48.9%，环比下降17.2%;其中，4个一线城市单月同比下降58.0%，环比下降33.6%，13个二线城市单月同比下降45.8%，环比下降11.3%。1-12月，17个重点城市累计新房批售建面为9812.7万平，同比下降42.9%(1-11月：下降42.3%);其中，4个一线城市累计同比下降36.2%，13个二线城市累计同比下降44.5%。杭州、深圳、北京和广州批售建面累计同比下降3.6%、9.5%、10.4%、19.1%，新增供应相对充足。(注：因数据可得性，苏州、昆明和贵阳为商品房批准预售建面，其余城市为商品住宅口径)
表 1：截至2022/12/31主要城市交易量，一线城市累计同比降幅较小
数据来源：各地房管局, 中达证券研究
表 2：截至12月31日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所下降
数据来源：各地房管局, 中达证券研究
表 3：全年主要城市新房批售情况，杭州、深圳、北京和广州新增供应相对充裕
数据来源：各地房管局，中达证券研究;单位：万平方米
3.2 二手房数据：成交环比有所上升，各线挂牌量持续下滑
成都、扬州、南宁成交面积累计增幅居前。12月，15个主要城市的二手房交易量环比11月下降15%，同比下降2%。北京和深圳单月同比分别下降39%和上升4%。截至12月末，15城2020年累计交易量同比下降13%(11月：下降14%)。成都、扬州、南宁2020年至今分别累计同比上升200%、28%和1%，今年以来二手房市场热度较高。
表 4：全年主要城市二手房成交量情况，成都、扬州、南宁成交面积累计增幅居前
数据来源：各地房管局, 中达证券研究
一线城市挂牌出售价有所下降，各线城市二手房挂牌量持续下滑。各线城市二手房挂牌出售价指数自2015年起持续上涨，但在2018年四季度市场遇冷后止涨。近期，一线城市挂牌价指数出现回升后再度小幅下滑，二三四线城市维持下降趋势。挂牌出售量方面，各线城市二手房挂牌出售量指数逐步下行。目前市场信心不足等因素带动住房销售市场复苏不及预期，二手房销售维持在历史较低位置。政策端，多部委多次提出支持刚需及改善性住房需求，地方在落户、公积金使用等方面的认定已有所放松，或有助于激发潜在的购房需求，进一步带动销售复苏。
图 15：二手房挂牌出售价格指数近期小幅下降
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/1/8
图 16：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数有所回落
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/1/8
图 17：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数有所下降
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/1/8
图 18：三线城市二手房挂牌出售量指数有所下降
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/1/8
图19：四线城市二手房挂牌出售量指数有所下降
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/1/8
4. 土地市场：百城累计降幅收窄，溢价率再度回落
4.1 住宅类用地成交建面：单月同比回升，二三线降幅收窄
百大城市单月同比回升，二三线累计降幅收窄。12月，100个大中城市住宅类用地成交建面同比增长约7.0%(11月：下降2.4%);分线来看，一线城市单月同比下降92.0%，二线城市同比下降4.0%，三线城市同比上升28.0%。累计成交建面方面，1-12月100个大中城市住宅类用地累计成交建面同比下降约35.2%(1-11月：下降36.3%);分线来看，一线城市累计同比下降30.3%(1-11月：下降21.3%)，二线城市累计同比下降41.1%(1-11月：下降43.8%)，三线城市累计同比下降31.7%(1-11月：下降38.2%);截至12月末，二、三线城市分别同比降幅收窄2.7pct、6.5pct，共同带动百大城市住宅类用地累计成交建面同比降幅收窄1.1pct。
图 20：12月百城住宅用地成交建面同增7.0%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 21：12月一线城市住宅用地成交建面同降92.0%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 22：12月二线城市住宅用地成交建面同降4.0%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 23：12月三线城市住宅用地成交建面同增28.0%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 24：全年百城宅地成交建面同比下降35.2%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 25：全年一线城市宅地成交建面同比下降30.3%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 26：全年二线城市宅地成交建面同比下降41.1%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 27：全年三线城市宅地成交建面同比下降31.7%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
4.2 住宅用地成交总价：累计降幅继续收窄
百城住宅用地成交总价累计降幅继续收窄。12月，100个大中城市住宅类用地成交总价同比下降5.9%;分线来看，一线城市单月同比下降72.9%，二线城市同比下降24.5%，三线城市同比增长49.9%。累计成交总价方面，1-12月100个大中城市住宅类用地累计成交总价同比下降约32.5%(1-11月：下降34.6%);分线来看，一线城市累计同比下降4.2%(1-11月：增长2.5%)，二线城市累计同比下降36.0%(1-11月：下降36.9%)，三线城市累计同比下降41.6%(1-11月：下降48.9%)。融资端“三支箭”陆续落地，银企合作高频，叠加调整需求侧政策的城市能级逐渐上移带动本月销售有所改善，共同作用于房企流动性改善、百城住宅用地成交总价累计降幅继续收窄。
图 28：12月百城住宅用地成交总价同降5.9%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 29：12月一线城市住宅用地成交总价同降72.9%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 30：12月二线城市住宅用地成交总价同降24.5%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 31：12月三线城市住宅用地成交总价同增49.9%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 32：全年百城宅地成交总价同比下降32.5%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图33：全年一线城市宅地成交总价同比下降4.2%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 34：全年二线城市宅地成交总价同比下降36.0%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 35：全年三线城市宅地成交总价同比下降41.6%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
4.3 成交楼面均价同降两成，溢价率降幅扩大
住宅类用地成交楼面均价环比有所下降，百城成交溢价率降幅扩大。100个大中城市住宅类用地成交楼面均价在上半年出现上升态势，下半年出现明显回落，12月百大城市成交楼面均价同比下降20.1%，降幅扩大8.1pct。溢价率方面，经历了4月份的“小阳春”后，一、二线城市住宅用地成交溢价率分别同比下降0.2%、1.7%，带动12月整体成交溢价率同比下降0.4%，降幅扩大0.5pct。
图 36：12月百城宅地成交楼面均价环比有所下降
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米
图 37：12月一线城市宅地成交楼面均价环比有所下降
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米
图 38：12月二线城市宅地成交楼面均价环比有所下滑
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米
图 39：12月三线城市宅地成交楼面均价环比有所下降
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米
图 40：12月百城宅地成交溢价率环比小幅下降
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 41：12月一线城市宅地成交溢价率环比有所下降
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 42：12月二线城市宅地成交溢价率环比有所下降
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 43：12月三线城市宅地成交溢价率环比小幅下降
数据来源：Wind, 中达证券研究
5. 融资：境内外债券发行环比有所下降
融资端现初步改善，整体恢复仍需时间。2020年初新冠疫情后，央行对经济的流动性支持明显加大，宏观流动性整体充裕。在此背景下，房企融资规模也出现明显上升。2020年8月以来，融资方面的监管逐步加强，尤其是有关有息负债总量增速的监管政策，对于未来房企融资将造成明显影响。2021年下半年行业融资渠道收紧对房企流动性造成了一定的挤兑，但目前顶层对于行业定调趋于积极，尤其近期“三箭齐发”持续修复融资端。值得注意的是，融资政策的改善仍集中在部分头部高信用房企，行业整体的改善尚需时日。
图 44：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，前三季度累计同比增长3.2%
数据来源：中国人民银行, 中达证券研究;注：季度数据
图 45：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降
数据来源：中国人民银行, 中达证券研究;注：季度数据
图 46：个人住房贷款余额增速近期小幅下降
数据来源：中国人民银行, 中达证券研究;注：季度数据
图 47：全国首套平均房贷利率近期持续下降
数据来源：融360，贝壳研究院，中达证券研究
图 48：境内房地产信用债发行规模环比有所下降
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 49：境内房地产信用债发行规模降幅收窄
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 50：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 51：12月境内房地产信用债呈净融资状态
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 52：内房海外债券发行规模环比有所回升
数据来源：Bloomberg, 中达证券研究
图 53：内房海外债券发行规模增降幅有所收窄
数据来源：Bloomberg, 中达证券研究
6. 重点政策回顾：供需两侧加快落地
地方密集调整限购限售政策，顶层加大对供需两端的支持力度。在需求侧政策持续边际改善的推动下住房销售有所改善，根据克而瑞数据，12月单月销售金额及面积分别环比上升约21.0%及42.4%;但由于2022年12月百强房企销售额同降四成，销售依然处于下滑阶段，因此近期部分核心城市加入密集调整购房政策，如南京同步下调商贷首付比及首套公积金利率、东莞等地取消限购政策、重庆推出成渝都市圈在渝购房享受同城待遇、广州及成都等地二手房带押过户落地等，地方在需求端加大支持力度或有助于加速当地住房市场消费回升，带动销售面逐步企稳。供给端，融资端三支箭已陆续落地，2022年底证监会亦提出“推进央地合作增信共同支持民营房企发债”;地方政策上，重庆允许部分房企的土地交款适当展期，对于缓解企业的流动性压力起到了一定的积极作用;另一方面，土地政策的放松或可提高房企的拿地积极性，或有望改善房企开发投资情况。
表 5：近期重点政策梳理，地方密集调整限购限售政策，顶层加大对供需两端的支持力度
数据来源：政府网站，新华网，人民网，中达证券研究
7. 投资建议
销售端、融资端共同修复行业基本面，维持“强于大市”评级。2022年全年销售触底企稳，需求侧的加速落地为销售复苏提供强支撑，未来取消区域性限购限售等政策有望扩容。目前修复市场信心依然是激活需求端的关键因素之一，央行等多部委亦对行业融资进行了积极表态，经营规模较大、业务覆盖较广、结构稳定的优质房企或率先企稳。维持“强于大市”评级。
8. 风险提示
1)楼市调控政策或出现一定变动，进而影响上市公司经营;
2)受内外部环境影响，行业流动性水平或出现一定波动;
3)上市公司经营业绩或存在一定不确定性。
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