报告摘要

（一）市场销售收缩 12 月销售市场仍低迷 修复进程仍较缓慢

(资料图)

2022年12月，30城商品房销售面积1423.80万平，同比增速为-9.94%，环比增速为28.03%，成交套数136237套，同比增速为-17.98%，环比增速为17.24%，本月成交面积和套数较11月继续回升，下降趋势较11月有所改善。随着12月“全面放开”，市场对于后市经济恢复有较强预期，但需求的实质拉动，仍需政策进一步加大力度，以及居民恢复对房地产市场的信心。可以预期未来政策力度将进一步像拉动居民购房需求端进一步倾斜。

（二）监管政策（积极）：市场利好持续释放，市场情绪趋于理性，利好政策持续落地。

经历了11月三箭齐发的政策面大反转后，进入12月以来市场情绪逐渐趋于理性。包括龙湖、碧桂园、美的、新城控股等优质房企持续开展债券融资，相关金融机构也对其境外融资提供支持，相关监管支持政策预计也将逐步落地。

1月13日，根据新华社报道，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。根据行动方案，下一步，金融管理部门将鼓励金融机构与优质房企自主协商，推动存量融资合理展期；加大信贷、债券等新增融资支持力度；研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求；支持境外债务依法偿付，提供外汇管理等政策支持。在合理满足集团层面流动资金需求上，房企盼望能够迎来新的融资工具。未出险房企政策力度持续加大，预计房企流动性情况能够得到一定改善，短期出现新增风险事件的可能性较低。

信贷投放（第一支箭）：12月以来银行授信覆盖的范围逐步扩大，一方面提供授信的银行逐步扩张到商业银行的地方分行、城商行、农商行，另一方面签约授信的中小房企数量逐步增加，目前银行授信力度与范围持续扩大已释放积极信号。

债券融资（第二支箭）：申报方面，典型房企境内交易所、交易商协会合计新受理债券450亿元。发行方面，典型房企境内债券发行规模合计165.8亿元，发行规模继11月之后持续突破百亿，优质民企合理融资需求得到有序支持。

股权融资（第三支箭）：12月以来A股市场已有20家上市房企发布涉及股权融资的相关公告，其中华夏幸福、金科股份、冠城大通、嘉凯城、福星股份、绿地控股等17家发布公告拟非公开发行股票的提示性公告；陆家嘴、格力地产、招商蛇口发布公告计划发行股份购买资产并募集配套资金，上市房企定增方案加速落地。拟进行股票定增的公司不仅包含信用优势明显的国央企，也包括前期已出险的房企，还有部分国企利用定增为配套融资收购优质资产并表。同期H股市场，雅居乐、旭辉集团、德信中国、新城发展、合景泰富、碧桂园继续借同期股价反弹的市场窗口完成配股融资。

（三）境内单笔债项展期

12月以来境内债券市场共有包括宝龙、鑫苑置业、恒大、奥园、时代、中天金融、荣盛发展、金科8家房企成功完成11支债项的单次展期，合计展期规模190.08亿元。其中5支债项为首次展期，5支债项为二次展期，1支债项为三次展期。

（四）境外单笔债项展期

继富力、龙光成功完成债务整体展期后，近期融创以及世茂也积极寻求整体债务展期。融创160亿元境内债券整体展期已获得持有人会议通过，世茂股份发布公告拟寻求44亿公司债整体展期。

（1月已完成）融创地产总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过，展期方案通过后，将有效缓解融创未来3至4年的流动性压力。同时，为保障投资人利益，融创还以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为展期偿付保障，并创新设计了现金支付+小额兑付的机制，最大程度兼顾机构投资者与个人投资者利益诉求。

（12月初推进）世茂股份于12月9日发布公告称，近期拟就公司债券兑付安排事项召开债券持有人会议，公司存续的5只公司债券自2022年12月9日开市起停牌。世茂暂未公布具体展期方案，若五笔公司债整体展期得到债券持有人会议表决通过，世茂股份能将这波原本分布于2023-2024年到期的债务腾挪至2024-2026年末，增加两三年的缓冲空间。

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