开年以来随着经济复苏和政策发力，房地产市场迎来积极变化，开发投资、新开工、销售、到位资金等重点指标同比降幅均出现收窄，竣工同比转正。但行业依然处于调整之中，复苏之势明确，路径可能存在波折，依然需要供需两端政策的持续支持。在行业复苏和政策呵护的大背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势，在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机。
核心观点
(资料图)
开发投资降幅收窄，行业景气有所恢复
1-2月全国房地产开发投资同比下滑5.7%，降幅较22年12月收窄4.3pct。从拿地、开工、施工、竣工等数据的情况来看，行业景气度有所恢复，但仍处在调整阶段。1、年初300城住宅类土地供求规模仍然较低，溢价率在一二线城市带动下略有回升，城投托底拿地现象有所缓解，但全国性民营房企普遍未恢复系统性拿地。2、年初销售回暖、防控措施优化和保交楼政策共同推动新开工和施工面积同比降幅显著收窄。3、保交付和工程延期等因素推动竣工面积由降转升。
经济复苏推动地产销售企稳，对后市谨慎乐观
年初以来尤其是春节过后，随着经济复苏，地产需求端政策效力得以更好发挥作用，前期积压需求逐步释放，推动房地产销售同比降幅收窄，房价下跌趋势有所缓和。进入3月以后，新房成交高频数据较2月末出现了一定下滑，但我们对于新房市场复苏仍然持谨慎乐观态度。乐观源自经济复苏和地产政策支持仍在持续，二手房市场的持续复苏，以及2月贝壳领先指标传递出的积极信号。若未来2-3个月内二手房成交量能够继续保持高位，有望带动价的温和上涨，并进一步推动新房供需的修复。谨慎源自对于低能级城市购房需求的担忧，以及房企在推盘上依旧偏谨慎的态度。
到位资金降幅收窄，房企现金流有望持续改善
1-2月全国房地产开发企业到位资金同比下降15.2%，降幅较22年12月收窄13.5pct。今年以来，以“改善优质头部房企资产负债表”为核心的地产金融支持政策仍在持续落地：中债增先后支持6家民营房企发债59亿元，多家房企持续推进股权融资方案，房企信用风险蔓延的态势已经得到有效缓解。此外，央行多次表示保交付是结构性货币政策的重点方向之一。随着房地产销售的企稳，以及供求两端政策的持续发力，我们预计房企现金流有望持续改善。
风险提示：防控措施不确定性;行业政策不确定性;基本面下行;部分房企经营风险。
正文
开发投资降幅收窄，行业景气有所恢复
2023年1-2月全国房地产开发投资同比下滑5.7%，降幅较2022年12月收窄4.3pct。从拿地、开工、施工、竣工等数据的情况来看，行业景气度有所恢复，但仍处在调整阶段。
1)年初300城住宅类土地供求规模仍然较低，溢价率在一二线城市带动下略有回升，城投托底拿地现象有所缓解，但全国性民营房企普遍未恢复系统性拿地。根据中指院的数据，2023年1-2月300城住宅类土地供应建面同比下滑40%(其中一线、二线、三四线分别同比-69%、+35%、-57%);住宅类土地成交建面同比下滑34%(其中一线、二线、三四线分别同比-67%、+9%、-44%);住宅类土地成交金额同比下滑20%(其中一线、二线、三四线分别同比-72%、+85%、-43%);住宅类土地成交溢价率为5%，流拍率为16%。
2)年初销售回暖、防控优化和保交楼政策共同推动新开工和施工面积同比降幅显著收窄。得益于年初房地产销售的回暖，2023年1-2月新开工面积同比下滑9.4%，降幅较2022年12月收窄34.9pct。在防控措施优化和保交楼政策的支持下，1-2月净停工面积同环比均出现收缩，推动施工面积同比降幅较2022年12月收窄2.8pct至4.4%。
3)保交付和工程延期等因素推动竣工面积由降转升。2023年1-2月竣工面积同比上升8.0%，较2022年12月提高14.6pct，主要因为保交付政策的持续发力，以及部分本应于去年竣工的工程受防控政策和房企现金流压力的影响延期至年初竣工。后续竣工的持续修复有待于销售企稳和保交付政策的继续落地。
开发投资当月同比降幅收窄
2023年1-2月全国房地产开发投资累计完成额为1.4万亿元，累计同比下降5.7%。其中住宅开发投资累计完成额为1.0万亿元，累计同比下降4.6%。
新开工当月同比降幅收窄，竣工由降转升
2023年1-2月全国房屋新开工面积为1.4亿平，累计同比下降9.4%。其中住宅新开工面积为1.0亿平，累计同比下降8.7%。
2023年1-2月全国房屋施工面积为75亿平，累计同比下降4.4%。2023年1-2月全国房屋竣工面积为1.3亿平，累计同比上升8%。
经济复苏推动地产销售企稳，对后市谨慎乐观
年初以来尤其是春节过后，随着经济复苏，地产需求端政策效力得以更好发挥作用，前期积压需求逐步释放，推动房地产销售同比降幅收窄，房价下跌趋势有所缓和。2023年1-2月全国商品房销售面积和金额同比下降3.6%、0.1%，降幅较2022年12月收窄27.9、27.6pct。房价方面，1月70城新房价格环比持平、二手房价格环比下跌0.3%，较2022年12月分别改善0.2、0.1pct，房价环比下跌的城市数量有所减少。
进入3月以后，新房成交高频数据较2月末出现了一定下滑，我们认为原因有二：一是部分城市2月末可能存在集中网签，导致数据出现波动，如青岛、宁波、佛山、温州、眉山等;二是部分低能级城市在积压需求释放后出现一定疲态，一二线城市的复苏相对更有持续性。3月1-13日60城新房日均成交面积较2月-0.1%，其中一线、二线、三线城市分别+0.5%、+9%、-11%。
但我们对于新房市场复苏仍然持谨慎乐观态度。乐观源自经济复苏和地产政策支持仍在持续，二手房市场的持续复苏，以及2月贝壳领先指标传递出的积极信号。若未来2-3个月内二手房成交量能够继续保持高位，有望带动价的温和上涨，并进一步推动新房供需的修复。根据Wind的数据，3月1-13日26城二手房日均成交面积较2月+27%，其中一线、二线、三线城市分别+14%、+33%、+22%。谨慎源自对于低能级城市购房需求的担忧，以及房企在推盘上依旧偏谨慎的态度。根据中指院的数据，2月27日-3月5日31城取证面积260万平，虽然同比+21%，但仍是低于历史平均的周度取证水平(2017年以来周度平均为341万平)。后续需要持续跟踪二手房量价变化以及房企的推盘动作。
2023年1-2月全国商品房销售面积为1.5亿平，累计同比下降3.6%。其中，商品住宅销售面积为1.3亿平，累计同比下降0.6%。
2023年1-2月全国商品房销售金额为1.5万亿元，累计同比下降0.1%。其中，商品住宅销售金额为1.4万亿元，累计同比上升3.5%。
到位资金降幅收窄，房企现金流有望持续改善
2023年1-2月全国房地产开发企业到位资金同比下降15.2%，降幅较2022年12月收窄13.5pct。具体来看：1、1-2月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑11.4%、15.3%，降幅较2022年12月收窄19.6、14.2pct;2、国内贷款、自筹资金同比下滑15.0%、18.2%，降幅较2022年12月扩大9.5、收窄16.5pct。
今年以来，以“改善优质头部房企资产负债表”为核心的地产金融支持政策仍在持续落地：中债增先后支持6家民营房企发债59亿元，多家房企持续推进股权融资方案，房企信用风险蔓延的态势已经得到有效缓解。此外，央行多次表示保交付是结构性货币政策的重点方向之一。随着房地产销售的企稳，以及供求两端政策的持续发力，我们预计房企现金流有望持续改善。
2023年1-2月房地产开发企业到位资金为2.1万亿元，累计同比下降15.2%。
拆分到位资金的主要构成：
2023年1-2月房地产开发企业到位资金中，国内贷款为0.3万亿元，累计同比下降15.0%。
2023年1-2月房地产开发企业到位资金中，自筹资金为0.6万亿元，累计同比下降18.2%。
2023年1-2月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为0.7万亿元，累计同比下降11.4%。
2023年1-2月房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款为0.3万亿元，累计同比下降15.3%。
关键词：
