报告要点
数据要点：
(资料图片仅供参考)
本周，42个主要城市新房成交面积环比上升14%，2023年累计成交面积同比下降22%。其中一线环比上升较多城市为广州、北京，分别环比上升34%、7%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降16%、16%、38%。2023年累计交易量下降较多城市包括绍兴、嘉兴、柳州，分别下降86%、41%、54%。
截至2月17日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升0.4%;平均去化周期24.5个月，环比上升7%。杭州和福州去化周期环比上升较多，分别上升36%和28%，去化周期分别由上期的3.1个月和41.1个月变动至4.2月和52.7个月。
本周，15个主要城市二手房交易建面上升20%。其中环比上升较多城市为佛山、杭州，分别环比上升50%、40%。2023年累计成交面积同比上升31%。2023年累计同比下降较多城市包括金华、杭州、厦门，分别下降68%、6%和14%。
本周观点：
新房成交方面，本周重点城市新房成交面积环比继续上升，较上周增速放缓5pct。从城市来看，惠州、南宁等地成交环比上升较快带动三线城市成交环比上升19%，较上周增速加快16pct。从城市区域来看，济南、青岛等地成交环比连续上升，带动环渤海区域新房成交环比上升29%，较上周增速放缓37pct。二手房成交方面，周内江门成交环比负增长，其他城市环比继续上升，带动重点城市二手房成交面积环比上升14pct。
库存方面，受销售情况影响，北京、广州去化周期环比分别下降13pct、21pct，影响一线城市环比下降5pct、重点城市去化周期环比增速放缓4pct。
投资建议:
顶层扩容第二支箭，郑州拟试点商品房现售制。本周央行会议提及“拓展民营企业债券融资支持工具支持范围”，统计局再提落实房地产市场平稳健康发展长效机制等或有助于持续修复行业基本面。销售端，新房销售上，近期多地提出推进商品房现售制，河南明确拟以郑州及开封开展现房销售试点。从当前情况来看，现售制遵循了去库存的大基调，有助于提升各地商品房销售进度。对于消费者，现售制为楼房交付提供了保障，降低了购房者的资金风险。对于开发商来说，在目前流动性危机尚未完全解除的情况下，现房销售模式或加大企业在开发方面的成本，进一步加剧企业的资金压力。因此商品房现售试点的推进或延续“因城施策”，并且郑州等城市的先行试点或可为后续其他城市跟进提供参考意义。二手房方面，部分一线城市二手房市场热度有所回升，根据深圳市、广州市房地产中介协会数据，0216-0212期间，两地二手房成交套数环比分别上升40.0%、62.55%。由于二手房市场指数通常先行于新房指数，随着需求端政策支持延续，新房销售将有望企稳。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：调控政策及防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。
报告正文
1. 行业表现
1.1 地产开发行业表现
本周，粤港湾控股、绿景中国地产、金辉控股本周涨幅居前。粤港湾控股、莱蒙国际、越秀地产年初至今涨幅居前。
图 1：粤港湾控股、绿景中国地产、金辉控股本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 2：粤港湾控股、莱蒙国际、越秀地产年初至今涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 3：旭辉控股集团、融信中国、合景泰富集团本周换手率居前
数据来源：Wind，中达证券研究
1.2 物业管理行业表现
本周，康桥悦生活、祈福生活服务、宝龙商业本周涨幅居前。越秀服务、滨江服务、远洋服务年初至今涨幅居前。
图 4：康桥悦生活、祈福生活服务、宝龙商业本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 5：越秀服务、滨江服务、远洋服务年初至今涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 6：旭辉永升服务、碧桂园服务、融创服务本周换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
2. 主要城市成交表现
2.1 新房成交数据
表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/2/17
表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约24.5个月
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/2/17;平均环比及平均同比为各城市变动平均值
2.2 二手房成交及价格数据
表 3：主要城市二手房成交量情况，扬州本年至今涨幅较大
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/2/17
图 7：二手房挂牌出售价格指数近期有所回升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/2/12
图 8：一线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/2/12
图 9：二线城市二手房价格指数有所下降
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/2/12
图 10：三线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/2/12
图 11：四线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/2/12
3. 重要政策及动态
3.1 本周重要行业政策与新闻
表 4：本周要闻：央行拓展 “第二支箭”支持范围;惠州商品住房限售年限由3年调整为1年
数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究
3.2 本周重点公司新闻及公告
表 5：本周公司动态：中国奥园以现金代价2.56亿港元出售待售股份
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
3.3 重点公司1月销售情况一览
表 6：2023年前1月，保利置业集团、越秀地产等累计销售额增速居前
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;
3.防控具有不确定性。
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