1. 地产债二级市场表现
1.1 地产债境内外二级市场指数周度表现
境内地产债企稳，境外投资级地产债上涨，高收益美元债续跌。2023年3月3日至3月10日，中证地产债指数上涨0.19%，Markit iBoxx中资美元房地产投资级债券指数上涨0.57%，Markit iBoxx中资美元房地产高收益债券指数下跌1.78%。年初至3月10日，中证地产债指数上涨2.90%，中资美元房地产投资级债券指数上涨4.55%，中资美元房地产高收益债券指数上涨11.14%。截至2023年3月10日，中证地产债指数收益率为25.65%，中资美元房地产投资级债券指数收益率为6.87%，中资美元房地产高收益债券指数收益率为27.02%。收益率较上周分别上升138个基点、收窄16基点和上升151个基点。
(资料图)
1.2 境内外地产债期限收益率周度变化
境内地产债微跌，境外地产债整体跌幅较大。截至2023年3月10日，调整后境内地产债平均收益率为7.31%，本周上升20个基点，中债估值平均净价为93.66元，本周下跌0.01元。调整后境外中资美元地产债平均收益率为44.00%，较上周末上升142个基点，彭博估值平均净价为59.22元，较上周下跌0.48元。
境内高评级短债跌幅明显，长端债券表现平稳。截至2023年3月10日，境内地产债AAA级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为7.17%、9.31%、8.66%、4.42%，本周变化+49.7BP、-29.1BP、+28.3BP、+16.0BP。AA+级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为10.41%、13.71%、11.68%、7.18%，本周变化+106.6BP、+11.0BP、+5.6BP、+0.7BP。其他评级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为5.49%、8.86%、9.75%、4.87%，本周变化-13.7BP、-0.2BP、+5.2BP、+0.1BP。
境外投资级地产债短债走弱长端收涨，高收益地产大幅走弱。截至2023年3月10日，境外地产债投资级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为7.5%、7.2%、6.6%、6.7%，本周变化+96.6BP、-3.4BP、-12.7BP、-9.0BP。高收益级债券到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为48.5%、43.3%、33.9%、45.4%，本周变化+148.9BP、+164.1BP、+201.5BP、+193.7BP。无评级债到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为35.6%、58.5%、63.9%、73.2%，本周变化+50.3BP、+170.6BP、+130.3BP、+210.7BP。
1.3 境内外地产债涨跌幅榜
境内地产债高评级民企跌幅明显，新城、北票建投领跌，绿城和宝龙领涨。截至2023年3月10日，境内地产债涨幅榜榜首中，AAA级债券20绿城01估值下行6370.6BP，AA+级债券20宝龙MTN001估值下行2630.0BP，其他评级债券18余杭经开PPN002估值下行214.1BP。境内地产债跌幅榜榜首中，AAA级债券18新城控股PPN001估值上行7013.0BP，AA+级债券16北票建投债估值上行5617.6BP，其他评级债券21中南01估值上行189.6BP。
境外低评级地产债波动较大，中骏和新湖中宝领涨，首创、禹洲和融信领跌。截至2023年3月10日，境外地产债涨幅榜榜首中，投资级债券VNKRLE 4.2 06/07/24估值收窄33.8BP，高收益级债CHINSC 7 3/8 04/09/24估值收窄975.3BP，无评级债XINHUZ 4.3 03/27/23收窄726.5BP。境外地产债跌幅榜榜首中，投资级债券BEICAP 2.8 03/18/23估值上行1325.4BP，高收益级债YUZHOU 5 3/8 PERP估值上行3354.6BP，无评级债RONXIN 8 3/4 10/25/22估值上行2902.3BP。
2. 境内外地产债一级市场周度情况
2.1 境内外一级市场新发行情况
境内地产债发行10笔共计87.9亿人民币债券，含民企滨江房产集团。截至2023年3月10日，境内地产行业共发行10笔债券，募集资金87.9亿人民币，平均期限2.5年、利率3.78%，含AAA至AA级发行人。民企滨江房产集团发行短期融资债券，发行总额9.0亿元，利率5.03%，期限1年。
本周境外美元债新发为香港地产公司新鸿基。暂无其他民企进行境外债融资计划。本周境外美元债新发主体为新鸿基地产，发行7000万美金3年期债券，票面利率4.5%，主体评级为A+。发行人为境外评级较高的港资背景主体。
2.2 境内外一级市场待或拟发行情况
待发行境内地产债7只，预计规模39.5亿元。截至2023年3月12日，7只地产债待发行，发行人皆为地方国企，计划发行规模共39.5亿，平均期限3.8年，主体评级主要为AAA级。境外暂无地产债待发行。
2.3 地产公司信用风险事件周度回顾
民企推进展期计划，部分央国企现负面新闻，绿景中国偿还到期美元债。本周负面信用风险事件主要为首创置业部分项目列入“保交楼”、路劲基建及远洋集团评级遭下调等。本周地产公司积极事件主要为旭辉提前汇出票息、万科完成配售股份、金茂发行中期票据、绿景中国偿还到期美元债。本周高收益债市场收到展期事件以及评级下调等事件影响，情绪整体偏弱。央国企仍展现较强偿债能力和多样融资渠道。
3. 地产行业周度动态
3.1 商品房成交情况和百城住宅均价
30大中城市商品房成交量放缓，销售增速环比下滑，同比仍保持增长。截至2023年3月12日，30大中城市商品房周度累计成交面积为302.4万平米，环比下降11.2%，同比上升24.6%。分城市级来看，一线城市成交面积62.2万平米，环比下降9.9%，同比上升24.1%;二线城市成交面积170.1万平米，环比下降9.4%，同比上升26.0%;三线城市成交面积70.1万平米，环比下降16.3%，同比上升21.6%。商品房销售环比下降，同比增速放缓。
二手房成交持续回暖，一线及强二线城市复苏势头有所放缓。截至2023年3月12日，14城二手房成交面积237.4万平米，环比上升3.6%，同比上升74.8%。二手房成交持续回暖，北京、深圳和杭州增长速度有所放缓，成都二手房成交依旧保持高增。
百城住宅均价环比下滑，一二线城市住宅均价涨幅放缓。2023年1月底，中国样本住宅百城、一线城市、二线城市、三线城市每平米平均价格为16174.0元、43588.0元、14976.7元、10018.2元，同比变化-0.03%、+0.01%、+0.17%、-0.70%，环比变化-0.02%、-0.05%、-0.04%、-0.08%，均价环比保持下行，一二线均价同比增幅放缓。
3.2 房地产行业近期相关政策与新闻整理
地方政府继续出台促进购房政策，中央政府机构表态反映地产行业回暖趋势。2023年3月以来可见地方政府对房地产行业支持政策不断，陕西省出台退税优惠，深圳取消深汕合作区限购政策，浙江房协举办银企交流会。央行表态反映房地产市场回暖趋势，住建部强调对市场回升充满信心，并支持房企合理融资需求。
4. 投资建议
地产债市场短期承压，国企和民企融资能力差异化明显。房地产销售有放缓趋势但大方向仍是复苏，政策托底销售将延续。二级市场投资价值显现，择优而投。2023年地产公司基本面和信用修复将继续进行，销售恢复有助于现金流改善，债券展期缓解短期偿债压力。商品房销售整体仍处于弱复苏阶段，短期增速趋缓，二手房销售保持热度有利于稳定市场预期。
5. 风险
地产行业销售超预期下行，融资落地情况不及预期。
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