报告要点
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延续前期销售复苏态势，前2月全国商品房销售额累计同比收窄26.6pct。2023年1-2月全国商品房销售金额累计同比下降0.1%(2022年全年：-26.7%);销售面积累计同比下降3.6%(2022年全年：-24.3%)，整体销售延续了前期的复苏态势。当前政策环境较为宽松，保交楼的推进以及融资端的政策支持在一定程度上修复着市场信心。虽然销售已有所改善，但仍未回到2020年前水平，后续仍需各地优化政策带动需求端的持续修复，进而支撑商品房销售进一步回暖。
全年开发投资降幅再度收窄4.3pct，竣工指数止跌回升。开发投资方面，全年房地产开发投资完成额累计同比下降5.7%，较2022年全年降幅收窄4.3pct。拿地方面，由于近期销售同比回升，房企对后市预期改善，部分企业拿地积极性有所回升，带动2022年全年土地购置费同比下降5.7%。房屋开工方面，1-2月房屋开工情况改善明显，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降8.7%，降幅较2022年全年收窄31.1pct;房屋竣工面积同比增长8.0%，继2022年竣工数据出现下滑后，竣工面积同比首次止跌回升。展望未来，预计在一段时间内房企库存将持续去化，有望加快房屋开工指数回升。
定金及预收款、个贷回升带动开发资金来源降幅收窄。2023年1-2月房地产开发资金来源累计同比下降15.2%，较2022年全年降幅收窄10.7pct，主要系在销售带动下定金及与预收款、个人按揭贷款降幅收窄较多，分别同比收窄21.9pct、11.2pct;近期顶层对行业融资表态积极，国内贷款增速降幅再度收窄10.4pct，随着行业销售逐步恢复，资金面或将延续改善格局。
新房销售同环齐升，带动重点城市去换周期缩短。2月45城新房成交面积环比上升53%，同比上升24%;当年累计成交面积同将11%(1月末：-36%)，一、二、三线城市分别下降15%、8%、13%。大连、温州、惠州、江门累计交易量增幅较大，而泉州、绍兴、南京、莆田累计降幅较大。截至2月末，14城新房去化周期为16.3个月，平均环比上下降23%，同比下降9%。二手房方面，2月15城二手房成交面积环比上升81%，同比上升151%;截至2月末，15城累计成交面积同增52%(1月末：-7%)。扬州、青岛、东莞二手房成交面积累计增幅居前。二三线二手房挂牌量指数回升较快，一线城市挂牌价指数率先回升。
成交楼面均价及溢价率同步回升。1-2月百城住宅用地累计成交建面同比下降约23.3%;其中，一线城市下降67.0%，二线城市下降38.2%，三线城市下降13.7%，二三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，2月单月出现一定回升。溢价率方面，各线城市住宅用地成交溢价率有所上升，2月整体溢价率环比升势延续。
投资建议：顶层定调推动住房销售增长，维持“强于大市”评级。2月行业经济数据呈现向好趋势，销售、开工指标皆出现明显改善。同时月内全国两会政府工作报告提及“支持刚性及改善性住房需求”，住房消费仍是新一年的重点工作之一，随着需求端的恢复或将进一步带动开发投资等逐步恢复。我们预计未来销售端仍有较大的提升空间。维持“强于大市”评级。
报告正文
1. 板块表现：房企间股价出现分化
1.1 地产开发行业表现
截至2月28日，绿景中国地产、建发国际集团、越秀地产2月涨幅居前;莱蒙国际、绿景中国地产、越秀地产年初至2月末涨幅居前。
图1：绿景中国地产、建发国际集团、越秀地产2月涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/2/28
图2：莱蒙国际、绿景中国地产、越秀地产年初至2月末涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/2/28
图 3：旭辉控股集团、德信中国、碧桂园2月换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/2/28
1.2 物业管理行业表现
截至2月28日，弘阳服务、万科海外、银城生活服务2月涨幅居前;嘉里建设、华润万象生活、保利物业年初至2月末涨幅居前。
图 4：弘阳服务、万科海外、银城生活服务2月涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/2/28
图 5：嘉里建设、华润万象生活、保利物业年初至2月末涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/2/28
图 6：旭辉永升服务、碧桂园服务、世茂服务2月换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/2/28
2. 行业：销售持续复苏，投资降幅趋缓
延续前期销售复苏态势，前2月全国商品房销售金额降幅大幅收窄26.6pct。1-2月，全国商品房销售金额累计同比下降0.1%(2022年全年：下降26.7%);销售面积累计同比下降3.6%(2022年全年：下降24.3%)。随着国内各项经济活动逐步恢复，商品房市场需求复苏明显，带动整体销售情况边际改善。在目前政策宽松的大环境下，需求端的持续修复有望支撑商品房销售进一步回暖。
图 7：商品房销售额降幅较2022年全年收窄26.6pct
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
图 8：商品房销售面积降幅较2022年全年收窄20.7pct
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
全国开发投资降幅趋缓，土地市场复苏仍待销售端率先企稳回升。1-2月，全国房地产开发投资完成额累计同比下降5.7%(2022年全年：下降10.0%)，降幅有所收窄。拿地方面，由于近期销售呈现复苏趋势，房企对后市预期改善，部分企业拿地积极性有所回升，带动土地购置费2022年全年同比下降5.7%(2022年1-11月为下降6.3%)。整体而言，2月经济数据整体向好，但由于销售市场仍处于缓慢修复阶段及企业流动性压力尚存，多数房企拿地积极性不佳，土地市场热度仍维持在低位。后续随着销售企稳回升盘活企业资产，或可为开发投资提供一定支撑。
图 9：较2022年全年，2月房地产投资降幅收窄4.3pct
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
图 10：2022年全年土地购置费累计同比下降5.7%
数据来源：国家统计局，中达证券研究
开工降幅大幅收窄31.1pct，竣工同比止跌回升。受防控影响，2022年年初房地产行业工程进度出现一定迟滞;之后受到销售持续下滑及前期融资渠道收紧影响，企业流动性压力连续承压，行业开工及竣工同比维持下降趋势。近期，在地方保交楼等政策的支持下，行业竣工情况率先回暖，随后开工指数亦有所改善。2023年1-2月，房屋竣工面积同比上升8.0%(2022年全年：下降15.0%);房地产开发企业房屋新开工面积同比下降8.7%(2022年全年：下降39.8%)。继2022年竣工数据下滑后，1-2月竣工面积同比首次止跌回正;虽然新开工面积同比仍在下降，但较2022年全年，降幅明显收窄31.1pct。目前销售端已有所恢复，预计未来一段时间房企库存将持续去化，有望加快房屋竣工及开工指数回升。
图 11：新开工降幅受去年同期高基数影响有所收窄
数据来源：国家统计局，中达证券研究
图 12：房屋竣工面积同比止跌回升
数据来源：国家统计局，中达证券研究
开发资金降幅延续收窄态势，资金面或随销售恢复而稳步修复。1-2月，房地产开发资金来源累计同比下降15.2%(2022年全年：下降25.9%)。拆分来看，国内贷款累计下降15.0%(2022年全年：下降25.4%);自筹资金累计同比下降18.2%(2022年全年：下降19.1%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑11.4%和15.3%(2022年全年：分别下降33.3%和26.5%)。由于商品房销售同比有所回升，房地产开发资金来源中的定金及预收款、个人按揭贷款指数改善较为明显，较2022年全年，分别同比收窄21.9pct、11.2pct;但由于房企融资尚在修复阶段，自筹资金增速降幅收窄幅度较小，较2022年全年，同比收窄0.9pct。预计开发资金来源将随行业销售的恢复而逐步恢复，资金面改善格局延续。
图 13：开发资金来源降幅延续收窄态势，定金及预付款改善较为明显
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
3. 城市：销售改善延续，推盘环比上升
3.1 新房数据：二线销量增速较快，推盘环比明显增加
新房销售同环齐升，销售企稳仍需政策支持。2月当月，45个主要城市新房成交量环比上月增长53%，同比上升24%。一线城市同比上升10%，二线城市同比上升34%，三线城市同比上升17%。45城截至2月末累计成交量同比下降11%(1月末：下降36%)，一、二、三线城市分别下降15%、8%、13%。大连、温州、惠州、江门2023年累计交易量分别上升约169%、95%、83%、50%，而泉州、绍兴、南京、莆田累计同比变动95%、83%、48%、47%，为今年以来销量下滑较多的城市。自2022年12月起，主要城市新房销售连续回升，较去年12月，2月新房成交量环比增速加快33pct，各线城市成交同比上升带动整体成交同比增速首次回正。政策层面，各地需求侧政策支持力度不断加大，随着保交楼及行业流动性问题进一步改善，有望带动销售端逐步企稳回升。
销售回升带动城市去化周期缩短，宁波、东营去化周期环比下降较多。截至2月末，14个主要城市的可售面积(库存)环比上月平均下降2%，同比平均上升2%;平均去化周期为16.3个月(1月末：25.5个月)，环比平均下降23%，同比平均下降9%。北京、广州、深圳和上海去化周期分别为20.6个月、17.6个月、17.4个月和5.0个月，环比上月分别下降25%、44%、30%和上升11%;北京、广州同比分别下降42%、9%，上海、深圳同比分别上升13%、50%。在销售改善的影响下，2月整体去化周期有所下降，尤其宁波、东营两地去化周期环比下降较多，环比分别下降59%、51%，同比分别下降16%、55%。
贵阳、深圳、杭州和沈阳新房批售面积累计同比增幅较大，新增供应相对充足。2月，17个重点城市单月新房批售建面为305.3万平，同比下降13.0%，环比上升22.7%;其中，4个一线城市单月同比下降49.7%，环比上升29.3%，13个二线城市单月同比上升17.0%，环比上升20.6%。1-2月，17个重点城市累计新房批售建面为542.8万平，同比下降43.0%(1月：下降60.5%);其中，4个一线城市累计同比下降42.9%，13个二线城市累计同比下降43.0%。贵阳、深圳、杭州和沈阳批售建面累计同比增长474.4%、370.1%、130.5%和13.2%，新增供应相对充足。(注：因数据可得性，苏州、昆明和贵阳为商品房批准预售建面，其余城市为商品住宅口径)
表 1：截至2023/2/28主要城市交易量，二线城市同比降幅较小
数据来源：各地房管局, 中达证券研究
表 2：截至2月28日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所下降
数据来源：各地房管局, 中达证券研究
表 3：截至2月末主要城市新房批售情况，贵阳、深圳、杭州和沈阳新增供应相对充裕
数据来源：各地房管局，中达证券研究;单位：万平方米
3.2 二手房数据：成交环比大幅上升，一线挂牌价高位稳定
扬州、青岛、东莞成交面积累计增幅居前。2月，15个主要城市的二手房交易量环比上月上升81%，同比上升151%。北京和深圳单月同比分别上升78%和190%。截至2月末，15城2023年累计交易量同比上升52%(1月：下降7%)。扬州、青岛、东莞2023年至今分别累计同比上升271%、190%和141%，今年以来二手房市场热度较高。
表 4：截至2月末主要城市二手房成交量情况，扬州、青岛、东莞成交面积累计增幅居前
数据来源：各地房管局, 中达证券研究
一线城市挂牌出售价于高位维持稳定，二三线城市二手房挂牌量明显回升。各线城市二手房挂牌出售价指数自2015年起持续上涨，但在2018年四季度市场遇冷后止涨，目前一线城市挂牌价格指数率先回升，三、四线城市指数亦出现小幅回升，但仍不及前期水平。挂牌出售量方面，一线城市二手房挂牌出售量指数相对稳定，二、三线城市指数回升较快，四线城市挂牌出售量指数小幅回升。
图 14：二手房挂牌出售价格指数近期小幅回升
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/3/5
图 15：一线城市二手房挂牌出售量指数保持稳定，价格指数有所上升
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/3/5
图 16：二线城市二手房挂牌量指数有所回升，价格指数保持稳定
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/3/5
图 17：三线城市二手房挂牌出售量指数明显上涨
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/3/5
图18：四线城市二手房挂牌出售量指数小幅回升
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/3/5
4. 土地市场：百城单月成交环增，溢价率整体回升
4.1 住宅类用地成交建面：单月增速回正，累计同降收窄
百城单月成交增速回正，累计同比降幅收窄22.1pct。2月，100个大中城市住宅类用地成交建面同比增长约20.3%(1月：下降45.4%);分线来看，一线城市单月同比下降67.0%，二线城市同比上升24.6%，三线城市同比上升37.6%。累计成交建面方面，1-2月100个大中城市住宅类用地累计成交建面同比下降约23.3%(1月：下降45.4%);分线来看，一线城市累计同比下降67.0%，二线城市累计同比下降38.2%(1月：下降69.8%)，三线城市累计同比下降13.7%(1月：下降35.0%);二、三线城市住宅用地成交建面累计降幅较上月有所收窄。
图 19：2月百城住宅用地成交建面同增20.3%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 20：2月一线城市住宅用地成交建面同降67.0%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 21：2月二线城市住宅用地成交建面同增24.6%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 22：2月三线城市住宅用地成交建面同增37.6%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 23：1-2月百城宅地成交建面同比下降23.3%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 24：1-2月一线城市宅地成交建面同比下降67.0%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 25：1-2月二线城市宅地成交建面同比下降38.2%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 26：1-2月三线城市宅地成交建面同比下降13.7%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
4.2 住宅用地成交总价：整体降幅再度收窄
百城住宅用地成交总价累计降幅再度收窄35.2pct。2月，100个大中城市住宅类用地成交总价同比增长24.1%;分线来看，一线城市单月同比下降72.5%，二线城市同比增长889.2%，三线城市同比增长39.5%。累计成交总价方面，1-2月100个大中城市住宅类用地累计成交总价同比下降约12.9%(1月：下降48.1%);分线来看，一线城市累计同比下降72.5%，二线城市累计同比增长78.2%(1月：下降58.8%)，三线城市累计同比下降17.5%(1月：下降41.2%);受销售回升带动房企对后市预期改善以及融资端政策支持影响，近期房企拿地总价单月同比增速逐步回正，累计同比较上月降幅大幅收窄35.2pct。
图 27：2月百城住宅用地成交总价同增24.1%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 28：2月一线城市住宅用地成交总价同降72.5%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 29：2月二线城市住宅用地成交总价同增889.2%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 30：2月三线城市住宅用地成交总价同增39.5%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 31：1-2月百城宅地成交总价同比下降12.9%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图32：1-2月一线城市宅地成交总价同比下降72.5%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 33：1-2月二线城市宅地成交总价同比增长78.2%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 34：1-2月三线城市宅地成交总价同比下降17.5%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
4.3 成交楼面均价有所上升，溢价率整体回升
住宅类用地成交楼面均价环比及百城成交溢价率有所回升。100个大中城市住宅类用地成交楼面均价在2022年上半年出现上升态势，下半年出现明显回落，23年2月成交楼面均价环比有所上升，二线城市成交楼面均价提升较为明显;三线城市成交楼面均价小幅回升。溢价率方面，各线城市住宅用地成交溢价率有所上升，一、二、三线城市分别溢价率上升7.8%、6.9%、3.8%，2月成交溢价率环比升势延续。
图 35：2月百城宅地成交楼面均价环比有所上升
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米
图 36：2月一线城市宅地成交楼面均价环比有所上升
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米
图 37：2月二线城市宅地成交楼面均价环比明显上升
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米
图 38：2月三线城市宅地成交楼面均价环比小幅上升
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米
图 39：2月百城宅地成交溢价率环比持续回升
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 40：2月一线城市宅地成交溢价率环比小幅提升
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 41：2月二线城市宅地成交溢价率环比有所上升
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 42：2月三线城市宅地成交溢价率环比小幅上升
数据来源：Wind, 中达证券研究
5. 融资：境内外债券发行环比有所上升
融资端现初步改善，整体恢复仍需时间。2020年初开始防控后，央行对经济的流动性支持明显加大，宏观流动性整体充裕。在此背景下，房企融资规模也出现明显上升。2020年8月以来，融资方面的监管逐步加强，尤其是有关有息负债总量增速的监管政策，对于未来房企融资将造成明显影响。2021年下半年行业融资渠道收紧对房企流动性造成了一定的挤兑，但目前顶层对于行业定调趋于积极，尤其近期“三箭齐发”持续修复融资端。值得注意的是，融资政策的改善仍集中在部分头部高信用房企，行业整体的改善尚需时日。
图 43：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，2022年全年累计同比增长1.5%
数据来源：中国人民银行, 中达证券研究;注：季度数据
图 44：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降
数据来源：中国人民银行, 中达证券研究;注：季度数据
图 45：个人住房贷款余额增速近期小幅下降
数据来源：中国人民银行, 中达证券研究;注：季度数据
图 46：全国首套平均房贷利率近期持续下降
数据来源：融360，贝壳研究院，中达证券研究
图 47：境内房地产信用债发行规模环比有所上升
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 48：境内房地产信用债发行规模增速有所上升
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 49：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 50：2月境内房地产信用债呈净融资状态
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 51：内房海外债券发行规模环比明显上升
数据来源：Bloomberg, 中达证券研究
图 52：内房海外债券发行规模增速有所下滑
数据来源：Bloomberg, 中达证券研究
6. 重点政策回顾：顶层定调行业平稳发展
各地政策持续优化需求端，顶层定调行业平稳发展。2月，地方延续去年宽松的政策基调，相关政策执行范围有所拓宽，如扬州下调首套住房商贷利率下限由4.1%至3.8%、常州取消新建商品房2年限售期限、驻马店拟执行“认贷不认房”政策、厦门部分多孩家庭可购买3套自住房、义务符合条件的房票安置对象可额外获得购房补助等。除此之外，全国两会政府工作报告中提及“支持刚性及改善性住房需求”及“解决好新市民、青年人等住房问题”，“稳主体、防风险、慧民生”或将成为新一年房地产行业的工作重点。在此思路指导下，各地供需两端政策的调整力度或将继续加大，投融资端政策或持续优化，共同推动销售端及市场主体信心企稳回升。
表 5：近期重点政策梳理，各地政策持续优化需求端，顶层定调行业平稳发展
数据来源：政府网站，新华网，人民网，中达证券研究
7. 投资建议
顶层定调推动住房销售增长，维持“强于大市”评级。2月行业经济数据呈现向好趋势，销售、开工指标皆出现明显改善。同时月内全国两会政府工作报告提及“支持刚性及改善性住房需求”，住房消费仍是新一年的重点工作之一，随着需求端的恢复或将进一步带动开发投资等逐步恢复。我们预计未来销售端仍有较大的提升空间。维持“强于大市”评级。
8. 风险提示
1)楼市调控政策或出现一定变动，进而影响上市公司经营;
2)受内外部环境影响，行业流动性水平或出现一定波动;
3)上市公司经营业绩或存在一定不确定性。
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