报告要点
【资料图】
数据要点：
本周，42个主要城市新房成交面积环比下降30%，2023年累计成交面积同比上升20%。其中一线环比上升较多城市为北京、深圳，环比上升24%、6%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升34%、15%、20%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降36%、25%、24%。
截至6月9日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升0.4%;平均去化周期16.4个月，环比上升7%。厦门和杭州去化周期环比上升较多，分别上升38%和14%，去化周期分别由上期的9.6个月和2.3个月变动至13.3月和2.7个月。
本周，15个主要城市二手房交易建面下降4%。其中环比下降较多城市为金华、杭州，分别环比下降56%、15%。2023年累计成交面积同比上升67%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡，同比下降32%。
本周观点：
本周，重点城市新房及二手房成交面积环比有所下滑。新房成交方面，多数城市成交环比明显回落，其中青岛、福州等城市成交环比下降较多，带动二线城市新房成交面积环比下降39%;另外，由于韶关、渭南等地成交环比增速较快(韶关环比+104%、渭南环比+369%)，带动三线城市新房成交环比降幅小于其他能级城市，降幅较上周扩大10pct。从区域上看，在武汉、宝鸡分别环比下降69%、23%的影响下，中部城市成交面积环比下降63%，为周内成交下滑较多的区域。二手房成交方面，我们重点关注的13个城市中超半数地区成交环比下降，杭州、厦门等沿海城市成交环比下降较多，带动重点城市二手房成交面积环比维持负增长;但在青岛、江门等地的驱动下(青岛环比+36%、江门环比+27%)，13城整体成交环比降幅较上周收窄4pct。
库存方面，重点城市去化周期环比有所回升。一线城市中，广州、深圳分别去化周期环比上升13%、4%，带动一线城市环比上升4%，较上周增速加快9pct;同时，受销售影响，厦门、杭州环比上升较快，共同带动重点城市去化周期环比增速回升，环比上升7%。
投资建议:
市场需求影响销售有所回落，规模房企销售分化延续。近期，在需求端有限释放的影响下，销售端出现一定程度的波动，如本周新房及二手房成交面积环比同步下滑;另一方面，部分房企退市风险暴露亦对市场信心产生了一定影响。不过，从5月各规模房企销售表现来看，部分房企的销售依然维持复苏趋势，保利置业、越秀地产累计销售增速居前，华润置地、招商蛇口等国企央企凭借资金、资源优势，单月销售表现较好。目前，销售端全面企稳仍需地方政策的进一步支撑，如兰州调整提取住房公积金时限延长至3年、南通通州购买首套或二套住房最高补贴房款总额的1.5%等，地方公积金优化调整等政策或有望持续落地。短期内，销售端或延续分化格局，资金流动性及拿地能力或依然是房企的核心竞争力。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：调控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。
报告正文
1. 行业表现
1.1 地产开发行业表现
本周，合景泰富集团、时代中国控股、银城国际控股本周涨幅居前。中国海外宏洋集团、深圳控股、绿景中国年初至今涨幅居前。
图 1：合景泰富集团、时代中国控股、银城国际控股本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 2：中国海外宏洋集团、深圳控股、绿景中国年初至今涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 3：合景泰富集团、远洋集团、碧桂园本周换手率居前
数据来源：Wind，中达证券研究
1.2 物业管理行业表现
本周，浦江中国、第一服务控股、时代邻里本周涨幅居前。中海物业、滨江服务年初至今涨幅居前。
图 4：浦江中国、第一服务控股、时代邻里本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 5：中海物业、滨江服务年初至今涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 6：合景悠活、碧桂园服务、雅生活服务本周换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
2. 主要城市成交表现
2.1 新房成交数据
表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/6/9
表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约16.4个月
数据来源：各地房管局，中达证券研究;
注：数据截至2023/6/9;平均环比及平均同比为各城市变动平均值
2.2 二手房成交及价格数据
表 3：主要城市二手房成交量情况，青岛本年至今涨幅较大
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/6/9
图 7：二手房挂牌出售价格指数近期有所回升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/6/4
图 8：一线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/6/4
图 9：二线城市二手房价格指数有所回升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/6/4
图 10：三线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/6/4
图 11：四线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/6/4
3. 重要政策及动态
3.1 本周重要行业政策与新闻
表 4：本周要闻：兰州调整购买住房提取住房公积金时限延长至3年
数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究
3.2 本周重点公司新闻及公告
表 5：本周公司动态：荣盛发展管理层拟增持金额合计不低于7565万元人民币
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
3.3 重点公司5月销售情况一览
表 6：2023年前5月，保利置业集团、越秀地产累计销售额降幅较小
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。
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