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久期财经讯，4月2日，惠誉发布一篇报告表示，陷入困境的中资房企近期提出的债务重组方案多数为债务展期，而非可持续的永久性重组。即使重组方案获批，许多此类房企的基本业务运营的可行性以及产生充足、可持续的自由现金流的能力仍将存在问题。

此类方案主要为债务展期和债转股，这将取决于未经检验的投资者意愿。这是因为陷入困境的房企及其相关上市实体的股权价值较低，以及行业结构性放缓和整合给上行潜力带来挑战。

然而，拟推行债务重组计划或能为房企争取更多时间来完成及交付未竣工的物业，“保交楼”为监管层的优先考虑事项。正如中国恒大集团(China Evergrande Group，简称“中国恒大”，03333.HK)的案例所述，未来3年该公司需要大量额外融资，以确保物业交付的“核心任务”。惠誉预计，重组不会帮助房企获得无抵押融资，但可能会帮助部分房企获得完成项目所需的银行资金。惠誉认为，这反映了社会因素在加快方案推进的重要性，但在中短期内，用于偿债的超额现金将所剩无几。

基于市场的方法在所有情况下监管层都并未支持陷入困境的房企，而是向未违约的高评级房企提供支持，旨在逐步恢复投资者信心。例如，自2022年下半年以来，监管层加大了对未违约民营房企的信贷支持，包括为多家房企的境内债券提供担保，以及鼓励商业银行承销房地产贷款等。

惠誉一直认为，发行人会优先考虑境内债券持有人，而非境外债券持有人。这在一定程度上是因为，由于缺乏直接担保、证券化和对境内资产的追索权，境外债券往往在结构上次级于境内债券。近期事态的发展强化了上述观点。例如，融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Limited，简称“融创中国”，01918.HK)的境内债务已获3至4年的展期，并以额外资产作为质押，而境外债权人可能面临至多9年的展期。

迄今为止，广州富力地产股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co.,Ltd.，简称“富力地产”，02777.HK)和绿地控股集团有限公司(Greenland Holding Group Company Limited，简称“绿地控股集团”)等几家房企已完成境外债务重组或获得债权人批准重组方案，另有几家已宣布了相关方案。虽然重组方案多数为房企个体独立定制，但惠誉认为，就目前已有方案而言，在其他陷入困境的房企即将提出的方案中，境外债权人所能得到的保护水平亦较为有限。

违约房企业务的持续复苏可能提高境外债权人的回收率，但这取决于地产行业是否会出现广泛而有意义的改善，而这并不符合惠誉的基本预期。

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