投资要点
二级市场表现：2月境内地产债表现较平稳，境外高收益地产债回调。2023年2月，中证地产债指数较1月底收平，Markit iBoxx中资美元房地产投资级债券指数下跌0.9%，Markit iBoxx中资美元房地产高收益债券指数下跌2.3%。截至2022年2月底，观察中境内地产债平均收益率为7.28%，本月上升48个基点，中债估值平均净价为93.30元，本月上涨0.11元。境外中资美元地产债平均收益率为42.97%，较上月底上升469个基点，彭博估值平均净价为60.73元，较上月底下跌1.45元。
【资料图】
一级市场动态：境内地产债发行回升，央国企为主，境外美元债发行仍低迷。2月境内地产债发行40笔共计375.4亿人民币，发行额同比上升26.7%。境内新发行地产债平均期限3.1年，AAA级发行人占比为77.6%。发行人类别中，地方国企占比为84.9%，中央国有企业占比为12.6%，民企占比仅2.5%。本月境外美元地产债仅2笔新发行，发行人为恒基地产和万达商业，发行面额为0.8亿美元和3亿美元，期限2年和3年，发行利率5%和11%。民企融资推进缓慢，负面新闻扰动市场预期。
行业基本面与政策跟踪：2月一线和三线城市商品房成交回暖，二手房市场总体改善热度不减。2023年2月，30大中城市商品房成交面积为1130.3万平米，环比上升29.8%，同比上升32.0%。从1-2月累计成交面积来看，一线城市成交472.7万平米，同比下降15.0%(去年同期下降22.5%);二线城市成交1092.5万平米，同比下降17.2%(去年同期下降11.8%);三线城市成交435.6万平米，同比上升1.0%(去年同期下降48.7%)。二手房成交持续回暖。从1-2月累计成交情况来看，14城二手房成交面积1162.5万平米，同比上升46.3%。深圳和成都二手房成交面积增速较快，北京、杭州成交面积同比改善。政策面仍是地方政府促需求，中央机构稳楼市。
投资建议
2月商品房销售改善，二手房热度不减。地产债在经历年底至年初反弹后，由于公司销售改善程度和融资进展差异化，市场在回调压力下波动调整。预期在房地产销售复苏趋势下，市场短期有望企稳。2023年后续地产行业政策托底销售和改善融资环境的方向难转向，地产公司基本面和信用修复仍在进行。商品房销售目前仍处于弱复苏阶段，三线城市商品房销售并不弱。二手房销售改善趋势已显现，整体向好区域分化。建议关注国资背景的混改企业投资机会，特别是境内收益率较高、境内外利差较阔的主体。同时，建议持续跟踪民营房企融资以及资产处置落地情况，优质民企基本面仍保持改善趋势，关注收益率上行带来的阶段性投资机会。建议关注标的：碧桂园、新城、中骏、远洋;其他可关注标的：合景泰富、宝龙。
风险
地产行业销售超预期下行，融资落地情况不及预期。
1. 地产债二级市场表现
1.1 地产债境内外二级市场指数月度表现
2月境内地产债表现较平稳，境外地产债市场回调。2023年2月，中证地产债指数较1月底收平，Markit iBoxx中资美元房地产投资级债券指数下跌0.9%，Markit iBoxx中资美元房地产高收益债券指数下跌2.3%。年初至2月底，中证地产债指数上涨2.5%，中资美元房地产投资级债券指数上涨4.0%，中资美元房地产高收益债券指数上涨13.3%。截至2023年2月28日，中证地产债指数收益率为24.3%，中资美元房地产投资级债券指数收益率为7.1%，中资美元房地产高收益债券指数收益率为25.7%。收益率较上月底分别收窄110个基点、上升50基点和上升250个基点。
1.2 境内外地产债期限收益率月度变化
境内地产债微跌，境外地产债本月跌幅明显。截至2022年2月底，调整后境内地产债平均收益率为7.28%，本月上升48个基点，中债估值平均净价为93.30元，本月上涨0.11元。调整后境外中资美元地产债平均收益率为42.97%，较上月底上升469个基点，彭博估值平均净价为60.73元，较上月底下跌1.45元。
境内其他评级短债跌幅明显，1-2年期和3年以上债券表现较平稳。截至2023年2月28日，境内地产债AAA级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为7.20%、9.42%、8.86%、4.28%，本月变化+87.9BP、-4.2BP、+83.6BP、+15.5BP。AA+级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为9.12%、13.92%、11.71%、7.04%，本月变化+130BP、+38.2BP、+58.8BP、+11.9BP。其他评级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为10.31%、6.39%、9.83%、4.87%，本周变化+335.5BP、-3.4BP、+18.3BP、+5.0BP。
境外投资级地产债整体微跌，高收益及无评级债大幅回调。截至2023年2月28日，境外地产债投资级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为6.5%、7.2%、6.8%、6.8%，本月变化+57.7BP、+21.3BP、+13.9BP、-18BP。高收益级债券到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为46.5%、44.8%、37.6%、0.1%，本月变化+316.5BP、+513.8BP、+571.1BP、+733.3BP。无评级债到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为36.6%、56.0%、52.5%、66.5%，本月变化+318.4BP、+632.2BP、+505.5BP、+707.0BP。
1.3 境内外地产债涨跌幅榜
本月境内地产债发行人宝龙、中交、中南领涨，新城、北票建投、中天金融领跌。截至2023年2月底，本月境内地产债涨幅榜榜首中，AAA级债券21宝龙MTN001估值下行3501.7BP，AA+级债券21中交B估值下行3433.1BP，其他评级债券21中南01估值下行323BP。境内地产债跌幅榜榜首中，AAA级债券18新城控股PPN001估值上行7349.5BP，AA+级债券16北票建投债估值上行5593.5BP，其他评级债券20中天金融MTN001估值上行13330.7BP。
境外低评级地产债波动较大，正荣地产和华南城领涨，禹洲和合景泰富领跌。截至2023年2月底，本月境外地产债涨幅榜榜首中，投资级债券PINGRE 3 1/4 06/23/25估值收窄252.0BP，高收益级债ZHPRHK 6.7 08/04/26估值收窄1636.6BP，无评级债CSCHCN 9 07/20/24收窄1163.3BP。境外地产债跌幅榜榜首中，投资级债券BEICAP 2.8 03/18/23估值上行349BP，高收益级债YUZHOU 5 3/8 PERP估值上行5239.6BP，无评级债KWGPRO 7.4 03/05/24估值上行4256.8BP。
2. 境内外地产债一级市场月度情况
2.1 境内外一级市场新发行情况
2月境内地产债发行40笔共计375.4亿人民币，发行额同比上升26.7%。截至2023年2月底，境内地产行业共发行40笔债券，募集资金375.4亿人民币，平均期限3.1年，AAA级发行人占比为77.6%。发行人类别中，地方国企占比为84.9%，中央国有企业占比为12.6%，民企占比仅2.5%。民企仅卓越商管中债增担保票据成功发行，发行总额4亿元，利率4.69%，期限3年。民企境内融资渠道难拓展
本月境外美元债新发2笔，发行人为恒基地产和万达商业。地产发行市场较冷。本月境外美元债新发主体为恒基地产和万达商业，发行面额为0.8和3亿美元，期限为2年和3年，发行利率为5%和11%。万达商业为今年第二次发行美元债。
2.2 境内外一级市场待或拟发行情况
待发行境内地产债1只，滨江集团拟发行1年期短期融资券。截至2023年2月28日，1只地产债待发行，发行人为民营房地产企业，计划发行规模共9亿，期限为1年，主体评级为AAA级。境外暂无地产债待发行。
2.3 地产公司信用风险事件月度回顾
民企融资能力差异化明显，二级市场随公司基本面改善的预期波动。本月高收益地产债整体走弱，但可以看到地产融资端能力差异化明显。央国企以及混改背景公司持续推进各类渠道融资，高评级地产债整体价格波动不大。头部民企加快推进融资步伐，碧桂园、新城、万达、中骏、宝龙等赋予市场稳定偿债能力预期的公司二级市场表现波澜不惊。但本月地产业负面信用风险事件仍不断，个别民企推迟中债增发行及计划出售上海总部，景瑞、银城、祥生等公司开展境外债重组。融资能力恢复较快的公司主要以央国企以及混改背景企业为主，民企融资数量和规模较低。合景泰富、宝龙等部分民企公司仍保持支付境内外应付本金及利息，现金流具备韧性。
3. 地产行业月度动态
3.1 商品房成交情况和百城住宅均价
2月30大中城市商品房成交量回升，一线和三线城市楼市回暖。2023年2月，30大中城市商品房月度累计成交面积为1130.3万平米，环比上升29.8%，同比上升32.0%。分城市级来看，一线城市成交面积242.6万平米，环比上升5.5%，同比上升9.8%;二线城市成交面积627.4万平米，环比上升34.9%，同比上升27.9%;三线城市成交面积260.3万平米，环比上升48.5%，同比上升79.5%。从1-2月累计成交面积来看，一线城市成交面积472.7万平米，同比下降15.0%(去年同期下降22.5%);二线城市成交面积1092.5万平米，同比下降17.2%(去年同期下降11.8%);三线城市成交面积435.6万平米，同比上升1.0%(去年同期下降48.7%)。
二手房成交持续回暖，一二线城市保持复苏趋势，城市间改善差异化。2023年2月，14城二手房成交面积715.8万平米，环比上升60.2%，同比上升137.6%。二手房成交持续回暖。1-2月累计情况来看，14城二手房成交面积1162.5万平米，同比上升46.3%;北京二手房成交面积224.2万平米，同比上升15.3%;深圳二手房成交面积224.2万平米，同比上升34.2%;杭州二手房成交面积51.1万平米，同比上升16.8%;成都二手房成交面积124.9万平米，同比上升43.4%。深圳和成都二手房成交面积增速较快，北京、杭州成交面积同比改善。
百城住宅均价环比企稳，二线城市住宅均价转涨，三线城市同环比仍回落。2023年2月底，中国样本住宅百城、一线城市、二线城市、三线城市每平米平均价格为16174.0元、43590.8元、14976.1元、10014.2元，同比变化-0.06%、-0.13%、+0.23%、-0.69%，环比变化0.00%、+0.01%、0.00%、-0.04%，环比增速总体企稳。同比情况来看，二线城市均价上升，一线和三线城市均价下滑。
3.2 房地产行业2月相关政策与新闻整理
上旬地方政府延续支持楼市政策，下旬中央政府提“房住不炒”及推动金融类支持政策。2月初，地方政府对房地产业支持政策不断，多城市首套房贷利率降至3.8%。2月下旬，国家统计局和财政部再提“房住不炒”以及加强消费贷监管。月底可见一手房及二手房回暖新闻，央行表态房地产市场交易活跃性上升，提到前期政策作用空间和效果大大改善。2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点备。2月24日，央行和银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》。多部门助力房企从项目资产端改善融资环境。
4. 投资建议
2月商品房销售改善，二手房热度不减。地产债在经历年底至年初反弹后，由于公司销售改善程度和融资进展差异化，市场在回调压力下波动调整。预期在房地产销售复苏趋势下，市场短期有望企稳。2023年后续地产行业政策托底销售和改善融资环境的方向难转向，地产公司基本面和信用修复仍进行。商品房销售目前仍处于弱复苏阶段，三线城市商品房销售并不弱。二手房销售改善趋势已显现，整体向好区域分化。建议关注国资背景的混改企业投资机会，特别是境内收益率较高、境内外利差较阔的主体。同时，建议持续跟踪民营房企融资以及资产处置落地情况，优质民企基本面仍保持改善趋势，关注收益率上行带来的阶段性投资机会。
5. 风险
地产行业销售超预期下行，融资落地情况不及预期。
关键词：
