报告要点
数据要点：
本周，42个主要城市新房成交面积环比上升8%，2023年累计成交面积同比下降10%。其中一线环比上升较多城市为广州、上海，分别环比上升52%、36%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降14%、3%、19%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降50%、46%、46%。
(资料图片)
截至3月3日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降0.3%;平均去化周期15.2个月，环比下降17%。广州和福州去化周期环比下降较多，分别下降25%和25%，去化周期分别由上期的23.8个月和39.3个月变动至17.8月和29.6个月。
本周，15个主要城市二手房交易建面上升9%。其中环比上升较多城市为南宁、江门，分别环比上升45%、30%。2023年累计成交面积同比上升48%。2023年累计同比下降较多城市包括金华、宝鸡、厦门，分别下降50%、8%、5%。
本周观点：
重点城市新房成交维持上升趋势，成交面积环比增速放缓7pct。其中，北上广三地成交环比回升带动一线城市新房成交面积环比增速回正，较上周环比上升50pct。从城市区域来看，福州、莆田等沿海城市成交环比上升较多，带动珠三角及南部区域新房成交面积环比上升22%。二手房成交方面，南宁、江门分别环比回升56pct、32pct，但由于扬州、厦门、宝鸡分别环比下降47pct、13pct、53pct，本周重点城市二手房成交面积环比上升9%，增速放缓8pct。
库存方面，一线城市中，广州去化周期环比下降较多，环比下降25%;同时福州、南京等地环比下降共同带动重点城市去化周期环比继续下降。
投资建议:
两会明确满足合理住房需求，龙头房企业绩持续改善。本周全国两会政府工作报告在住房方面明确“支持刚性和改善性住房需求”。周内地方政策执行城市持续上移，部分地区以省为单位引导地方下调房贷利率及取消落户限制等进一步满足合理住房需求，如江苏无锡率先下调首套利率至3.8%、四川除成都外其他城市和县城取消落户限制;随后部分二线城市相继跟进，如厦门放宽多孩家庭在限购区的购房限制等。租赁住房方面，全国两会提出“解决好新市民、青年人等住房问题”，预计租赁住房支持政策或持续高频，相关配套措施亦将得到进一步完善。近期商品房销售有所回升，根据克而瑞数据，较1月，2月百强房企累计销售金额同比降幅收窄19.2pct;单月销售额同环比齐增，环比上升29.8%，同比上升12%。从规模房企表现来看，我们重点关注的前40家房企内超半数业绩有所回升，前10名房企累计销售额同比率先止跌，单月同比增速回正至+27%。随着不动产私募基金试点等投融资政策落地，高信用、财务结构较优及资源禀赋型房企有望持续受益。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：调控政策及防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。
报告正文
1. 行业表现
1.1 地产开发行业表现
本周，恒盛地产、力高集团、绿景中国地产本周涨幅居前。绿景中国地产、越秀地产、莱蒙国际年初至今涨幅居前。
图 1：恒盛地产、力高集团、绿景中国地产本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 2：绿景中国地产、越秀地产、莱蒙国际年初至今涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 3：旭辉控股集团、万科企业、雅居乐集团本周换手率居前
数据来源：Wind，中达证券研究
1.2 物业管理行业表现
本周，兴业物联、保利物业、浦江中国本周涨幅居前。越秀服务、滨江服务、远洋服务年初至今涨幅居前。
图 4：兴业物联、保利物业、浦江中国本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 5：越秀服务、滨江服务、远洋服务年初至今涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 6：旭辉永升服务、碧桂园服务、雅生活服务本周换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
2. 主要城市成交表现
2.1 新房成交数据
表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/3/3
表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约15.2个月
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/3/3;平均环比及平均同比为各城市变动平均值
2.2 二手房成交及价格数据
表 3：主要城市二手房成交量情况，扬州本年至今涨幅较大
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/3/3
图 7：二手房挂牌出售价格指数近期有所回升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/2/26
图 8：一线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/2/26
图 9：二线城市二手房价格指数有所回升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/2/26
图 10：三线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/2/26
图 11：四线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/2/26
3. 重要政策及动态
3.1 本周重要行业政策与新闻
表 4：本周要闻：珠海放宽金湾区等3区域入户年限规定，厦门支持本市户籍多孩家庭购买第3套住房
数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究
3.2 本周重点公司新闻及公告
表 5：本周公司动态：万科企业以每股H股13.05港元配售3亿股新H股
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;
3.防控措施具有不确定性。
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