报告要点
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事件描述：
克而瑞发布2023年2月房企销售情况， TOP100房企前2月累计销售金额同比下降12.5%，较1月降幅收窄19.2pct;2月单月销售金额同比增速转正，同比上升11.8%。
事件评论:
百强销售环增约3成，销售面延续修复态势。从单月销售来看，TOP100房企2月单月销售金额为0.52万亿元，环比上升29.8%;销售面积为0.32亿平方米，环比上升32.4%。累计销售方面，2023年1-2月TOP100房企实现销售额0.92 万亿元，同比下降12.5%(2023年1月：下降31.7%);实现销售面积0.56 亿平方米，同比下降20.5%(2023年1月：下降36.4%)。2月百强房企销售延续年后稳步复苏的趋势，单月销售环比回升。近期下调首套房贷利率等需求侧政策持续推进，为住房销售复苏提供一定支撑。
规模房企分化延续，国央企业绩表现较好。累计销售额方面，截至2023年2月末各规模房企累计销售同比下降速度减缓，大型房企(累计销售额前10名)销售同比止跌，中型房企(累计销售额11-50名)及小型房企(累计销售额51-100名)累计同比分别下降16%、30%。单月销售额方面，大中型房企同比增速转正，同比分别上升27%、13%;小型房企同比下降19%，较1月降幅收窄22pct。2023年1-2月累计销售额增速较快的房企为保利置业(+226%)、越秀地产(+185%)、金融街(+106%)、电建地产(+94%)、华发股份(+85%)。
融资范围扩大助力改善房企流动性，地方政策加速落地激发住房需求释放。本月顶层政策聚焦融资端，如央行拓展民企债券融资工具支持范围、证监会启动不动产私募基金试点工作等，第二支箭、第三支箭相继扩容有望缓解短期内流动性紧张的问题，或有助于进一步防范头部房企风险。地方需求侧政策包括：1)购房成本下降：常州、江苏等地首套房贷利率下限已至3.8%，洛阳、威海等地首套首付比例为20%等。2)激发潜在购买力：武汉限购区内购房家庭新增一个购房资格，惠州商品房限售年限由3年调整为1年，赣州部分区域停止商品住房限购政策等。3)保障购房者权利：山东潍坊，河南郑州、开封拟推行现房销售，该试点或为后续其他城市的推广提供参考意见。短期内，供需两端或持续松绑，部分销售面复苏较慢的二线城市在住房利率、限购限售等方面仍有一定的调整空间。
投资建议：
2023年2月，受去年同期基数较小及供需政策影响，百强销售触底回升。当前供给侧延续了“防风险、保交楼、稳地产”的大方向。但由于风险控制等原因，目前获得融资支持的对象主要为优质头部房企。需求侧则着重激发合理住房需求的释放，随着融资端、销售端进一步改善或带动市场信心回升，进而影响行业逐步回稳。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：调控政策及防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。
报告正文
克而瑞发布2023年2月房企销售情况， TOP100房企前2月累计销售金额同比下降12.5%，较1月降幅收窄19.2pct;2月单月销售金额同比增速转正，同比上升11.8%。
百强销售环增约3成，销售面延续修复态势。从单月销售来看，TOP100房企2月单月销售金额为0.52万亿元，环比上升29.8%;销售面积为0.32亿平方米，环比上升32.4%。累计销售方面，2023年1-2月TOP100房企实现销售额0.92 万亿元，同比下降12.5%(2023年1月：下降31.7%);实现销售面积0.56 亿平方米，同比下降20.5%(2023年1月：下降36.4%)。2月百强房企销售延续年后稳步复苏的趋势，单月销售环比回升。近期下调首套房贷利率等需求侧政策持续推进，为住房销售复苏提供一定支撑。
图1：2023年1-2月TOP100房企累计销售额同比下降约12.5%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
图2：2023年2月TOP100房企单月销售额同比上升约11.8%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
图3：2023年1-2月TOP100房企累计销售面积同比下降约20.5%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
图4：2023年2月TOP100房企单月销售面积同比下降约1.9%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
规模房企分化延续，国央企业绩表现较好。累计销售额方面，截至2023年2月末各规模房企累计销售同比下降速度减缓，大型房企(累计销售额前10名)销售同比止跌，中型房企(累计销售额11-50名)及小型房企(累计销售额51-100名)累计同比分别下降16%、30%。单月销售额方面，大中型房企同比增速转正，同比分别上升27%、13%;小型房企同比下降19%，较1月降幅收窄22pct。2023年1-2月累计销售额增速较快的房企为保利置业(+226%)、越秀地产(+185%)、金融街(+106%)、电建地产(+94%)、华发股份(+85%)。
图 5：规模房企分化延续，大型房企累计同比止跌
数据来源：克而瑞，中达证券研究
融资范围扩大助力改善房企流动性，地方政策加速落地激发住房需求释放。本月顶层政策聚焦融资端，如央行拓展民企债券融资工具支持范围、证监会启动不动产私募基金试点工作等，第二支箭、第三支箭相继扩容有望缓解短期内流动性紧张的问题，或有助于进一步防范头部房企风险。地方需求侧政策包括：1)购房成本下降：常州、江苏等地首套房贷利率下限已至3.8%，洛阳、威海等地首套首付比例为20%等。2)激发潜在购买力：武汉限购区内购房家庭新增一个购房资格，惠州商品房限售年限由3年调整为1年，赣州部分区域停止商品住房限购政策等。3)保障购房者权利：山东潍坊，河南郑州、开封拟推行现房销售，该试点或为后续其他城市的推广提供参考意见。短期内，供需两端或持续松绑，部分销售面复苏较慢的二线城市在住房利率、限购限售等方面仍有一定的调整空间。
表 1：2月地方着重激发合理住房需求释放，融资端再获顶层支持
数据来源：政府网站，中达证券研究
表 2：2023年2月房企销售情况，保利置业、越秀地产等累计销售金额增速居前
数据来源：克而瑞，中达证券研究
投资建议：
2023年2月，受去年同期基数较小及供需政策影响，百强销售触底回升。当前供给侧延续了“防风险、保交楼、稳地产”的大方向。但由于风险控制等原因，目前获得融资支持的对象主要为优质头部房企。需求侧则着重激发合理住房需求的释放，随着融资端、销售端进一步改善或带动市场信心回升，进而影响行业逐步回稳。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;
3.防控措施具有不确定性。
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