久期财经讯，2月24日，标普确认IFC Development Limited.(简称“IFC”)“A”长期发行人信用评级，展望“稳定”。标普还确认了IFC担保的票据评级为“A”。

稳定展望反映出，IFC将保持其强劲的市场地位和优良的资产质量，并在香港特区全面通关的背景下产生稳定的经常性现金流。

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评级的确认反映了标普的观点，即IFC良好的办公室质量为其韧性提供了支撑。标普预计，在未来两到三年内，IFC将保持办公室入驻率为接近满员状态。在2020-2022年期间，IFC的办公室空置率仅为1%。相比之下，香港特区中环的空置率约为10%。IFC大楼是中环最大的多功能物业之一，其标志性地位使其表现优于市场。

在过去的18个月里，IFC经历了低至中位数的负续订租金。但该公司的出租率仍处于行业前列。标普还看到了新租户选择将办公室升级为IFC的需求，并受益于相对便宜的租金。

IFC有超过15年抵御香港特区房地产市场下行周期的记录。标普预计其办公室部门将继续支持其信用状况。

其酒店业务将首先从香港特区全面通关中恢复，其次是零售业务。随着香港特区边境于2023年初全面通关，标普预计IFC四季酒店将进一步复苏。在此之前，由于香港特区解除了当地的社会限制，香港特区在过去六个月里实现了复苏。2023年1月的入住率和客房价格分别从2022年下半年的约40%和3,700港元提高至50%以上和4,500-5,000港元。酒店业务已从2021财年的亏损转为过去六个月的盈利，随着旅游业的复苏，标普预计2023年将出现更强劲的复苏。

全面通关后，IFC购物中心的人流量开始增加。标普预计，在未来18个月，随着更多游客到访，零售额将有所改善。IFC商场在疫情期间的稳定入驻率超过95%，租户保留率超过97%，使其充分受益于全面通关。

单一资产限制了地域多元化，但有助于保持稳定的债务水平和低负债。尽管IFC是单一资产，但这一战略意味着没有必要进行收购。因此，IFC能够在十多年的时间里保持稳定的债务水平和低负债。由于续订租金为负，债务与EBITDA的比率从2021财年(截至6月30日)的4.5倍下降至2022财年的5.0倍。但标普预计，由于酒店和零售业务的复苏，该比率将在18个月内逐步改善至4.4-4.7倍。标普还预计资产负债表将保持强劲，债务与债务加权益的比率较低，约为19%-20%。这反映了IFC优质的资产质量。

由于其强大的盈利缓冲能力，IFC能够应对利率上升。IFC约70%的高EBITDA利润率和每年35亿至38亿港元的经常性EBITDA，可以轻松消化更高的融资成本。标普预计，从2023财年开始，IFC的利息支出将翻一番，从2022财年的约3亿港元增至每年6亿至6.5亿港元。这是由于IFC浮动债务的利率上升，而浮动债务占其总债务的三分之二。尽管如此，其EBITDA利息覆盖率仍将保持稳定，在未来18个月内保持在5-6倍。

稳定展望表明，IFC将专注于IFC综合体的管理，以保持其强大的市场地位，优良的资产质量，并产生稳定的经常性现金流。标普预计，随着赴港旅游的复苏，IFC的业绩将得到恢复。

如果IFC的租金收入和资产质量减弱，如债务与EBITDA的比率超过4.5倍，债务与债务加权益的比率接近30%，且没有改善迹象，标普可能会下调IFC的评级。如果香港特区商业地产市场持续严重恶化，就可能导致评级的下调。

尽管可能性不大，但如果IFC主要股东的信用状况恶化，标普也可能下调其评级。下调新鸿基地产发展有限公司(SUN HUNG KAI PROPERTIES LIMITED，简称“新鸿基地产”，00016.HK)的评级可能会对IFC的评级造成压力。

如果IFC的租金收入显著改善，资产质量保持在最佳水平，债务与EBITDA的比率降至2.5倍以下，债务与债务加权益的比率较当前水平显著改善，标普可能会对IFC评级进行上调。

ESG信用指标:E-2、S-2、G-1

关键词： 中资美元债 Development Limited