投资要点
●二级市场表现：境内地产债微跌，境外高收益地产债延续跌势，市场走势偏弱。2023年2月13日至19日，中证地产债指数下跌0.1%，中资美元房地产投资级债券指数下跌0.9%，中资美元房地产高收益债券指数下跌2.5%。截至2022年2月19日，观察中境内地产债平均收益率为7.03%，本周上升13个基点，中债估值平均净价为93.46元，本周上涨0.03元。境外中资美元地产债平均收益率为47.29%，较上周末上升234个基点，彭博估值平均净价为58.14元，较上周下跌0.95元。
●一级市场动态：本周发行额上升明显，境内地产发行12笔债券，境外无美元债发行。截至2023年2月19日，境内地产行业共发行12笔债券，募集资金155.2亿人民币，平均期限3.4年，利率3.61%，以AAA级发行人为主。2只地产债待发行，含合肥地方国企兴泰金控和民企卓越商业，计划发行规模8亿和4亿，期限皆为3年，主体评级AAA。消息显示，民企旭辉中期票据预计推迟发行。境外暂无地产债待发行。本周民营地产公司负面新闻较多，市场情绪仍弱。
(资料图)
●行业基本面与政策跟踪：商品房成交量趋稳，二三线城市销售环比改善，二手房成交复苏明显。各地加强消费贷监管。截至2023年2月19日，30大中城市商品房周度累计成交面积为257.1万平米，环比上升1.7%，同比下降6.1%。分城市级来看，一线城市成交面积61.6万平米，环比下降8.5%，同比下降24.2%;二线城市成交面积138.3万平米，环比上升5.4%，同比下降3.7%;三线城市成交面积57.1万平米，环比上升5.5%，同比上升17.0%。二手房成交情况，14城二手房成交面积181.7万平米，环比上升16.6%，同比上升89.5%。二手房成交回暖显著。
投资建议
●境内地产债在反弹后进入调整阶段，境外受到个别公司新闻影响走弱。预期在房地产销售复苏趋势下，市场有望企稳。行业复苏预期加强，二级市场将再度具备投资价值，政策支持以及销售复苏趋势将延续。2023年后续地产行业政策托底销售和改善融资环境的方向难变，地产公司基本面和信用修复将继续进行。商品房销售仍处于弱复苏阶段，二手房销售已出现明显改善趋势。建议关注具备国资背景的混改企业投资机会，特别是境内外收益率较高、利差较阔的主体。同时，建议持续跟踪民营房企融资以及资产处置落地情况，基本面仍保持改善趋势，关注收益率上行带来的投资机会。建议关注标的：碧桂园、新城、旭辉、中骏、远洋;其他可关注标的：合景泰富、宝龙。
风险
地产行业销售超预期下行，融资落地情况不及预期。
1. 地产债二级市场表现
1.1 地产债境内外二级市场指数周度表现
境内地产债微跌，境外地产债延续下跌趋势。2023年2月13日至2月19日，中证地产债指数下跌0.1%，Markit iBoxx中资美元房地产投资级债券指数下跌0.9%，Markit iBoxx中资美元房地产高收益债券指数下跌2.5%。年初至2月19日，中证地产债指数上涨2.5%，中资美元房地产投资级债券指数上涨4.4%，中资美元房地产高收益债券指数上涨10.0%。截至2023年2月19日，中证地产债指数收益率为23.0%，中资美元房地产投资级债券指数收益率为6.8%，中资美元房地产高收益债券指数收益率为26.9%。收益率较上周分别上升1.5个基点、上升0.3个基点和上升1.8个基点。
1.2 境内外地产债期限收益率周度变化
境内地产债平稳，境外地产债延续回调趋势。截至2022年2月19日，调整后境内地产债平均收益率为7.03%，本周上升13个基点，中债估值平均净价为93.46元，本周上涨0.03元。调整后境外中资美元地产债平均收益率为47.29%，较上周末上升234个基点，彭博估值平均净价为58.14元，较上周下跌0.95元。
境内高评级地产债短债跌幅明显，1-2年期债券表现平稳。截至2023年2月19日，境内地产债AAA级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为6.89%、9.02%、8.71%、4.22%，本周变化+50.2BP、-18.0BP、+26.4BP、+5.4BP。AA+级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为7.97%、13.75%、11.72%、7.04%，本周变化+4.0BP、+5.4BP、+16.1BP、+2.3BP。其他评级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为7.69%、6.41%、9.75%、4.87%，本周变化+28.9BP、+0.2BP、+3.3BP、-0.6BP。
境外投资级地产债表现稳定，高收益及无评级债续跌。截至2023年2月19日，境外地产债投资级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为7.1%、7.1%、6.8%、6.7%，本周变化+5.7BP、+16.2BP、+24.5BP、+2.9BP。高收益级债券到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为49.8%、44.3%、44.1%、52.2%，本周变化+194.5BP、+224.7BP、+285.8BP、+430.6BP。无评级债到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为52.4%、64.7%、57.5%、69.2%，本周变化+111.1BP、+340.7BP、+189.9BP、+411.7BP。
1.3 境内外地产债涨跌幅榜
境内地产债高评级发行人跌幅明显，远洋、北票建投领跌，宝龙领涨。截至2022年2月19日，境内地产债涨幅榜榜首中，AAA级债券21宝龙MTN001估值下行4075.9BP，AA+级债券20宝龙04估值下行1411.3BP，其他评级债券花样年1B估值下行532.6BP。境内地产债跌幅榜榜首中，AAA级债券21远洋控股PPN002估值上行3216.7BP，AA+级债券16北票建投债估值上行1196.8BP，其他评级债券20中天金融MTN001估值上行2318.1BP。
境外投资级地产债波动较缓，平安不动产、金辉、绿景领涨。截至2022年2月19日，境外地产债涨幅榜榜首中，投资级债券PINGRE 3 1/4 06/23/25估值收窄250.9BP，高收益级债JNHUIG 8.8 09/17/23估值收窄892.6BP，无评级债LVGEM 12 03/10/23收窄1480.7BP。境外地产债跌幅榜榜首中，投资级债券YUEXIU 3.8 01/20/31估值上行135.2BP，高收益级债YUZHOU 5 3/8 PERP估值上行3329.5BP，无评级债RONXIN 7.1 01/25/25估值上行2055.0BP。
2. 境内外地产债一级市场周度情况
2.1 境内外一级市场新发行情况
境内地产债发行12笔共计155.2亿人民币债券，本周发行额上升明显。截至2023年2月19日，境内地产行业共发行12笔债券，募集资金155.2亿人民币，平均期限3.4年、利率3.61%，大部分为AAA级发行人。
本周境外无美元债发行。目前暂无其他民企进行境外债融资计划。
2.2 境内外一级市场待或拟发行情况
待发行境内地产债2笔，卓越商业拟再发行中债增担保中期票据。截至2023年2月19日，2笔地产债待发行，含合肥地方国企兴泰金控和民企卓越商业，计划发行规模8亿和4亿，期限皆为3年，主体评级AAA。消息显示，民企旭辉中期票据预计推迟发行。境外暂无地产债待发行。
2.3 地产公司信用风险事件周度回顾
民企偿债能力仍偏弱，旭辉境内债价格异动，地产公司评级遭调整。本周信用风险事件主要为华夏幸福和新城控股高管涉负面新闻、时代地产寻求增加宽限期、旭辉境内债价格剧烈波动、金辉控股及中骏置业评级遭撤销和下调。民营房地产现金流仍处于较为紧张状态，债券价格波动剧烈，负面新闻影响整体市场情绪。
3. 地产行业周度动态
3.1商品房成交情况和百城住宅均价
30大中城市商品房成交量趋稳，二线三线城市销售环比改善。截至2023年2月19日，30大中城市商品房周度累计成交面积为257.1万平米，环比上升1.7%，同比下降6.1%。分城市级来看，一线城市成交面积61.6万平米，环比下降8.5%，同比下降24.2%;二线城市成交面积138.3万平米，环比上升5.4%，同比下降3.7%;三线城市成交面积57.1万平米，环比上升5.5%，同比上升17.0%。一线城市销售放缓，二线三线城市销售环比改善。
二手房成交持续回暖，一线及强二线城市复苏明显。截至2023年2月19日，14城二手房成交面积181.7万平米，环比上升16.6%，同比上升89.5%。二手房成交回暖，北京、深圳、杭州二手房成交面积已超越去年同期水平，成都二手房成交面积同比上升明显。
百城住宅均价环比下滑，一二线城市住宅均价涨幅放缓。2023年1月底，中国样本住宅百城、一线城市、二线城市、三线城市每平米平均价格为16174.0元、43588.0元、14976.7元、10018.2元，同比变化-0.03%、+0.01%、+0.17%、-0.70%，环比变化-0.02%、-0.05%、-0.04%、-0.08%，均价环比保持下行，一二线均价同比增幅放缓。
3.2 房地产行业近期相关政策与新闻整理
地方政府延续房地产业支持政策，中央政府部门提“房住不炒”。2023年2月以来可见地方政府对房地产业支持政策不断，地方政府加强补贴政策促进需求，金融机构也在调整贷款政策。上周，统计局和财政部会议再度强调“房住不炒”。各地监管部门严防消费贷流入楼市，维护房地产市场健康平稳发展。
4. 投资建议
境内地产债在反弹后进入调整阶段，境外受到个别公司新闻影响走弱，预期在房地产销售复苏趋势下，市场有望企稳。二级市场将再度具备投资价值，行业复苏预期加强，政策支持以及销售复苏趋势将延续。2023年后续地产行业政策托底销售和改善融资环境的方向难变，地产公司基本面和信用修复将继续进行。商品房销售仍处于弱复苏阶段，二手房销售已出现明显改善趋势。建议关注具备国资背景的混改企业投资机会，特别是境内外收益率较高、利差较阔的主体。同时，建议持续跟踪民营房企融资以及资产处置落地情况，基本面仍保持改善趋势，关注收益率上行带来的投资机会。
5. 风险
地产行业销售超预期下行，融资落地情况不及预期。
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