久期财经讯，9月8日，标普将新城发展控股有限公司(Seazen Group Limited，简称“新城发展”，01030.HK)和其子公司新城控股集团股份有限公司(Seazen Holdings Co.,Ltd，简称“新城控股”，601155.SH)的长期发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”。同时将新城控股的未偿还高级无抵押票据的长期发行评级从“B+”下调至“B”。展望负面。
标普下调了新城发展及其子公司新城控股的评级，因为持续不稳定的销售将在未来12个月内对其杠杆率和流动性缓冲带来压力。2023年前8个月，新城发展的合同总销售额为544亿元，同比下降36.3%。鉴于新城发展在中国二三线城市的房地产销售波动较大，标普下调了对其2024年销售额的预测，从之前的850亿至900亿元人民币下调至800亿至850亿元人民币。尽管放宽了购房限制、降低了首付要求，但鉴于基本面疲弱，市场购房者可能会继续采取观望态度。另一方面，标普认为，对大多数中国房企而言(尤其是民营房企)，再融资风险正在上升，部分原因是一些大型行业参与者陷入困境。
标普认为，新城发展将利用内部资源和新的银行贷款偿还2024年到期的境内外债券，总额约为人民币70亿元。2024年到期的债券期限分布在全年，其中最大规模的到期债券(约为4.5亿美元)将于2024年12月到期。与2023年约130亿元人民币的规模相比，规模更小，集中度也更低。公募债券的再融资渠道可能仍然受限，标普不认为在基本情况下会出现再融资。2024年到期的70亿元人民币债券将主要由经营性现金流覆盖，包括购物中心的租金收入以及银行新贷款提取，特别是通过质押新的无抵押投资物业获得的长期经营性贷款。
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尽管净额正在减少，但新城发展的无抵押商业地产投资组合仍能为其提供资金支持。新城发展在2023年上半年通过质押其自有购物中心，获得了约60亿元人民币的新经营贷款，此前该公司在2022年全年提取了类似金额的贷款。截至2023年6月，其经营性贷款和商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)总额分别为约210亿元和27亿元人民币。
截至2023年6月30日，新城发展拥有约39个吾悦广场购物中心。根据新城控股的中期报告，截至2023年6月，总投资物业价值为1170亿元人民币，其中810亿元人民币用于贷款质押。剩余360亿元人民币用于提供部分增量融资来源，以满足其还款需求。标普估计，截至2023年6月，现有投资房地产贷款的贷款与价值比率平均约为35%，而新贷款的这一比率可能会接近50%。
尽管这可能会为融资提供一些空间，但鉴于最近的市场动荡，标普认为金融机构可能会收紧对抵押资产的要求，或降低贷款价值比，以控制其对该行业的敞口。
标普预计，由于销售交付速度放缓，新城发展的杠杆作用将在未来两年飙升。今年上半年，新城发展的收入下降了约2%。标普预计2023年收入将下降17%-18%，2024年和2025年将进一步下降5%-10%。此前，标普预计2023年的销售额将下降27%-32%，而2022年的实际降幅为50.4%。因此，尽管债务削减，其杠杆率(债务与EBITDA比率)预计将在2023-2025年攀升至5.9-6.9倍。
新城发展与银行的关系将是维持其信贷状况的关键。截至2023年6月，银行贷款约占新城发展总债务的55%。新城发展的银行关系较为稳定。然而，在最近中国房地产销售恶化以及一些大型行业参与者陷入困境之后，银行很可能会对向开发商(尤其是那些非国有开发商)提供贷款更加谨慎。
标普相信吾悦广场的运营将保持稳健，以支持其营运现金流。2023年上半年，广场入驻率保持在95%。2023年上半年同店销售额同比增长11%，这将为租金上涨预留一定空间。标普预计2023年和2024年的税后租金收入为每年100亿-110亿元人民币，商场提供的经营性现金流(扣除贷款的利息和本金)将达到30亿-40亿元人民币。
负面展望反映了标普观点，即在未来12-18个月，由于市场情绪疲软(特别是在三四线城市)，新城发展的合同销售额可能会进一步下降。由于销售和利润率下滑，该公司的杠杆率可能会上升。再融资风险也在增加，尤其是对中国民营房企而言，流动性缓冲可能进一步恶化。
然而，标普预计新城发展的租金收入将保持稳定，并使其能够通过抵押其商业物业获得融资。这将在一定程度上减轻再融资风险，并有助于解决在2023年剩余时间和2024年到期债券的问题。
新城控股的评级和展望将与新城发展的评级和展望同步变动。
如果新城发展的流动性缓冲因合同销售大幅下滑、外部融资渠道恶化或对现金获取的更严格限制而削弱，标普可能会下调评级。
如果新城发展的销售和融资渠道改善，并保持足够的流动性来源，以满足2023年和2024年的还款需求，标普可能会将展望调整为稳定。这将取决于该公司能否从合同销售和稳定的租金收入中获得稳健的现金流，还将取决于能否获得资金渠道，包括通过对现有商场进行质押来获得新的融资。
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