报告要点
数据要点：
本周，42个主要城市新房成交面积环比下降53%，2023年累计成交面积同比上升6%。其中一线环比下降较多城市为广州、深圳，环比下降79%、63%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升19%、2%、5%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降39%、28%、27%。
(资料图)
截至7月7日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降1%;平均去化周期17.5个月，环比上升4%。东营和苏州去化周期环比上升较多，分别上升15%和13%，去化周期分别由上期的5.5个月和11.8个月变动至6.3月和13.4个月。
本周，15个主要城市二手房交易建面下降26%。其中环比下降较多城市为金华、杭州，分别环比下降83%、54%。2023年累计成交面积同比上升52%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡，同比下降40%。
本周观点：
本周，我们重点关注的城市中39个城市成交环比负增长，带动重点城市新房成交面积环比回落。从城市能级来看，三线城市成交面积环比大幅下滑66%，主要系东营、韶关等三线城市成交环比降幅较大。从城市区域来看，在鹤壁、泰安分别成交下降13%、81%的影响下，北部区域成交面积环比下降69%，为周内成交下滑较多的区域。二手房成交方面，青岛、厦门、佛山环比增速维持正增长(分别成交环比上升7%、6%、10%)，其他12城成交增速转负，其中金华、杭州两地环比下降较快，带动二手房成交面积环比有所下滑。
库存方面，受销售下滑影响，重点城市去化周期环比回升9pct。一线城市中，广州、深圳环比增速回正，上海环比降幅收窄，带动一线去化周期环比增速提升10pct;同时，杭州、温州等地环比回升较快，共同带动重点城市去化周期环比提升。
投资建议:
深圳推动保障房新政落地，地方公积金政策持续推广。随着各地保障房建设推进及十四五规划提出解决新青年等住房问题，本周深圳正式发布保障房“1+3”新政。该政策取消了“安居型商品房及人才住房”，这在一定程度上解决了安居房产权变更为完全产权后在销售市场上流通、进而影响共有产权房屋供应的问题;另外，新政提到“三类住房通过城市更新、具有居住功能的存量房屋筹集、非居住存量房屋改建等”，明确了保障房的后续供给，保证了政策支持对象的长期住房问题，并有助于缓解一线城市住房压力导致的人才外流。融资端，房地产境内债一季度出现修复后转弱，近期呈现连续下滑态势，Wind数据显示，1-3月/1-6月境内房地产信用债累计金额发行同比下降7.2%/13.7%。政策端，近期地方公积金优化政策依然高频，考虑到当前销售较弱，未来供需两端政策或有望加速落地，进一步为销售复苏、头部房企融资活动等提供一定支撑。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：调控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。
报告正文
1. 行业表现
1.1 地产开发行业表现
本周，华侨城(亚洲)、五矿地产、建发国际集团本周涨幅居前。绿景中国、中国海外宏洋集团、深圳控股年初至今涨幅居前。
图 1：华侨城(亚洲)、五矿地产、建发国际集团本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 2：绿景中国、中国海外宏洋集团、深圳控股年初至今涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 3：合景泰富集团、碧桂园、远洋集团本周换手率居前
数据来源：Wind，中达证券研究
1.2 物业管理行业表现
本周，时代邻里、星盛商业、浦江中国本周涨幅居前。滨江服务年初至今涨幅居前。
图 4：时代邻里、星盛商业、浦江中国本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 5：滨江服务年初至今涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 6：保利物业、碧桂园服务、合景悠活本周换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
2. 主要城市成交表现
2.1 新房成交数据
表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下滑
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/7/7
表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约17.5个月
数据来源：各地房管局，中达证券研究;
注：数据截至2023/7/7;平均环比及平均同比为各城市变动平均值
2.2 二手房成交及价格数据
表 3：主要城市二手房成交量情况，青岛本年至今涨幅较大
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/7/7
图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中有降
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/7/2
图 8：一线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/7/2
图 9：二线城市二手房价格指数有所下降
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/7/2
图 10：三线城市二手房价格指数有所下降
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/7/2
图 11：四线城市二手房价格指数小幅下滑
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/7/2
3. 重要政策及动态
3.1 本周重要行业政策与新闻
表 4：本周要闻：深圳发布“保障房‘1+3’新政”;潜江市拟推行“带押过户”业务
数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究
3.2 本周重点公司新闻及公告
表 5：本周公司动态：滨江集团成功发行规模为9亿元2023年度第三期短期融资券
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
3.3 重点公司6月销售情况一览
表 6：2023年前6月，保利置业集团、越秀地产累计销售额增速居前
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。
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