久期财经讯，4月28日，鉴于中资房企建业地产控股有限公司(建业)的交换要约、同意征求及同步同意征求已届满，惠誉评级已将其长期外币发行人违约评级自"C"下调至‘RD’ (限制性违约)。惠誉同时确认建业的高级无抵押评级及存续美元高级债券的评级为‘C’，并将回收率评级自‘RR4’下调至"RR6"。

关键评级驱动因素

限制性违约：评级下调是基于建业的交换要约、同意征求及同步同意征求已届满。惠誉认为，鉴于该公司的流动资金有限，该交易对避免其违约实属必要。交易执行后债券将获得展期，但交易条款较原条款将发生实质性缩减。

(资料图)

评级推导摘要

惠誉基于其评级标准下调建业的发行人违约评级至‘RD’。这与广州富力地产股份有限公司(RD)于2022年7月交换要约届满后，发行人违约评级被下调的情况相似。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 2023年至2025年期间每年总合同销售额为300-400亿元人民币(2022年为241亿元人民币)

-2023年至2025年期间的现金回款率约为90%(2022年高于90%)

-2023年尽量减少拿地

回收率评级假设：清算方法

- 清算价值估计是基于惠誉对可以在破产程序中销售或清算来变现并分配给债权人的资产负债表上资产价值的评估。

- 对应收账款和其他应收政府款项适用20%的折扣率，这与惠誉的回收率评级标准一致。应收账款和其他应收账款占建业总资产的比例很小，这在中国的房地产行业较为常见。

- 对自有投资物业的账面价值适用50%的折扣率。建业自有投资物业组合的平均租金收益率为3%，属合理水平。该投资物业组合清算价值的隐含租金收益率将提高到6%，这在二级市场交易中是可以接受的水平。

- 对物业、厂房及设备(主要包括价值较低的楼宇)适用50%的折扣率。

- 对净物业库存适用41%的折扣率。建业的库存主要包括竣工待售物业、在建物业及拿地预付款。对这些不同的库存类别适用不同的折扣率，以得出净库存的混合折扣率。

- 对竣工待售物业适用30%的折扣率。已建成商品房单位更接近于随时可售库存。建业采用快周转策略，这意味着其库存账面价值较为接近市值。该公司2022年开发物业的毛利率约为7%-8%，虽较为疲弱但大致与行业均值持平。鉴于此，库存适用的折扣率低于评级标准中所载的常见折扣率50%。

- 对在建物业和开发项目预付款适用50%的折扣率。与已竣工项目不同，在建物业出售难度更高。此外，这些资产尚处于不同的完工阶段，因此适用50%的折扣率。

适用折扣率之前的在建物业余额已扣除经利润率调整后的客户保证金。

- 对购地保证金适用10%的折扣率。与已建成商品房单元类似，开发用地更接近于随时可售库存。建业一直是河南省的领先房企，与地方政府保持着良好关系。惠誉认为，必要时建业可能会将其土地储备转售给政府。因此，惠誉采用的折扣率低于其评级标准所载的常见折扣率50%。

- 对合资企业净资产适用50%的折扣率。合资企业资产通常包括已建成单位、在建物业和土地储备。50%的折扣率与库存的基准折扣率一致。

对境外高级票据按照偿还先后顺序进行债务价值分配所得出的回收率对应的回收率评级为‘RR6’。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-在获得更多关于该公司再融资计划和最新流动资金状况的信息后，惠誉将重新评估建业的资本结构和现金流。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-有证据表明建业已经进入破产申请、管理、接管、清算或任何其他正式的清算程序，或以其他方式停止营业。

流动性及债务结构

流动性吃紧：截至2022年末，建业持有不受限制的现金19亿元人民币及受限制现金25亿元人民币)，而其2023年的银行贷款为45亿元人民币，其他贷款为21亿元人民币。此外，建业还有62亿元人民币高级票据将于2023年到期，该部分票据为近期届满的交换要约中所涉及之票据。

发行人简介

建业成立于1992年，是河南省的一家龙头房企，专注于住宅房地产开发业务。该公司的重资产业务约占河南省7%的市场份额。

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