本文来自微信公众号“中达研究”，原标题《【中达研究|周报】住房销售环比持续回升，北京房山试点一区一策》。
报告要点
数据要点：
【资料图】
本周，42个主要城市新房成交面积环比上升13%，2023年累计成交面积同比上升11%。其中一线环比上升较多城市为深圳、广州，分别环比上升44%、14%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升17%、14%、2%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降41%、31%、23%。
截至4月14日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降1%;平均去化周期12.5个月，环比下降0.1%。东营和北京去化周期环比下降较多，分别下降9%和6%，去化周期分别由上期的8.6个月和14.0个月变动至7.8月和13.2个月。
本周，15个主要城市二手房交易建面上升27%。其中环比上升较多城市为江门、南宁，分别环比上升69%、48%。2023年累计成交面积同比上升74%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡、金华，分别同比下降10%、4%。
本周观点：
本周，新房及二手房成交面积环比有所回升。新房成交方面，我们重点关注的42个城市中，多数三线城市成交环比有所上升，如池州、芜湖成交面积环比分别上升671%、163%，带动三线城市新房成交面积环比上升20%。从城市区域来看，东莞、莆田等城市成交面积环比上升较快，带动珠三角及南部其他城市新房成交面积环比上升48%。二手房成交方面，除深圳、宝鸡成交有所下滑外，其他重点城市成交面积环比悉数回升，带动重点城市二手房成交面积环比大幅回升59pct。
库存方面，近期销售持续回暖，重点城市去化周期环比维持小幅下降趋势。一线城市中，北京去化周期环比继续下降，带动一线城市去化周期环比再降1pct。其他重点城市中，杭州、东营等地环比降幅扩大，带动重点城市去化周期环比有所下降。
投资建议:
市场信心边际改善，北京房山拟推出“一区一策”。周内央行数据显示，居民中长期贷款2023年一季度增加9442亿元，其中3月增加6348亿元，较去年3月同比多增2613亿元。住户中长期贷款的增量在一定程度上反映出近期购房者信心出现边际改善、居民购房意愿有所提升。目前，住房销售表现较佳的区域依然集中于市场需求较强的一二线城市及部分重点区域的三四线城市，整体销售企稳或仍需供需两侧政策的持续发力。地方政策上，供给端，河南资产联合信阳市设立10亿元稳定发展基金，或有望进一步推动地区行业风险化解问题，持续推进保交楼及问题房企破产重整。需求端，部分一二线城市推出新政，如南昌房票安置落地四个中心城区、杭州放宽户籍政策且钱塘区放宽限购政策等，有望为住房销售的复苏提供一定支撑。另外，北京房山区提出拟推出“一区一策”试点，相比于“一城一策”，该措施将更具针对性;一线城市率先试点亦可为其他城市跟进提供参考意义。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：调控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。
报告正文
1. 行业表现
1.1 地产开发行业表现
本周，中国海外宏洋集团、龙光集团、中国金茂本周涨幅居前。越秀地产、中国海外宏洋集团、绿景中国地产年初至今涨幅居前。
图 1：中国海外宏洋集团、龙光集团、中国金茂本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 2：越秀地产、中国海外宏洋集团、绿景中国地产年初至今涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 3：融创中国、万科企业、碧桂园本周换手率居前
数据来源：Wind，中达证券研究
1.2 物业管理行业表现
本周，碧桂园服务、正荣服务、世茂服务本周涨幅居前。滨江服务、越秀服务、中海物业年初至今涨幅居前。
图 4：碧桂园服务、正荣服务、世茂服务本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 5：滨江服务、越秀服务、中海物业年初至今涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 6：融创服务、碧桂园服务、保利物业本周换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
2. 主要城市成交表现
2.1 新房成交数据
表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/4/14
表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约12.5个月
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/4/14;平均环比及平均同比为各城市变动平均值
2.2 二手房成交及价格数据
表 3：主要城市二手房成交量情况，扬州本年至今涨幅较大
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/4/14
图 7：二手房挂牌出售价格指数近期有所回升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/4/9
图 8：一线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/4/9
图 9：二线城市二手房价格指数有所回升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/4/9
图 10：三线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/4/9
图 11：四线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/4/9
3. 重要政策及动态
3.1 本周重要行业政策与新闻
表 4：本周要闻：北京房山区拟推出“一区一策”试点;杭州钱塘区放宽限购
数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究
3.2 本周重点公司新闻及公告
表 5：本周公司动态：中国金茂成功发行规模为人民币25亿2023年度第一期中期票据
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
3.3 重点公司3月销售情况一览
表 6：2023年前3月，保利置业集团、越秀地产等累计销售额增速居前
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。
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