1. 地产债二级市场表现
1.1 地产债境内外二级市场指数周度表现
境内地产债微跌，境外地产债市场整体企稳，高收益转涨。2023年2月20日至2月26日，中证地产债指数下跌0.1%，Markit iBoxx中资美元房地产投资级债券指数上涨0.8%，Markit iBoxx中资美元房地产高收益债券指数下跌0.4%。年初至2月26日，中证地产债指数上涨2.5%，中资美元房地产投资级债券指数上涨3.9%，中资美元房地产高收益债券指数上涨11.8%。截至2023年2月26日，中证地产债指数收益率为23.8%，中资美元房地产投资级债券指数收益率为7.0%，中资美元房地产高收益债券指数收益率为26.2%。收益率较上周分别上升80个基点、上升20基点和收窄70个基点。
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1.2 境内外地产债期限收益率周度变化
境内地产债微跌，境外地产债整体跌幅放缓。截至2022年2月26日，调整后境内地产债平均收益率为7.10%，本周上升13个基点，中债估值平均净价为93.41元，本周下跌0.08元。调整后境外中资美元地产债平均收益率为45.31%，较上周末上升70个基点，彭博估值平均净价为59.18元，较上周下跌0.07元。
境内其他评级短债跌幅明显，1年期以上长债券表现平稳。截至2023年2月26日，境内地产债AAA级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为6.82%、9.02%、8.82%、4.28%，本周变化+26.3BP、+6.2BP、+17.4BP、+6.2BP。AA+级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为8.19%、13.86%、11.69%、7.00%，本周变化+15.7BP、+10.8BP、-11.4BP、+0.5BP。其他评级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为9.06%、6.40%、9.71%、4.87%，本周变化+136.9BP、-1.6BP、+6.3BP、+0.0BP。
境外投资级地产债平稳，高收益地产短债转涨，长期限地产债走弱。截至2023年2月26日，境外地产债投资级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为6.5%、7.2%、6.9%、6.8%，本周变化+38.8BP、+15.0BP、+4.1BP、+10.4BP。高收益级债券到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为48.1%、43.4%、36.8%、51.0%，本周变化-182.7BP、+114.3BP、+72.6BP、+82.6BP。无评级债到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为49.5%、62.4%、56.4%、68.4%，本周变化+218.7BP、+116.6BP、+92.4BP、-27.5BP。
1.3 境内外地产债涨跌幅榜
境内地产债高评级发行人跌幅明显，新城、北票建投领跌，首开、大华领涨。截至2022年2月26日，境内地产债涨幅榜榜首中，AAA级债券首开MTN001估值下行339BP，AA+级债券18大华01估值下行1543.4BP，其他评级债券21振业集团MTN001估值下行50.8BP。境内地产债跌幅榜榜首中，AAA级债券18新城控股PPN001估值上行3216.7BP，AA+级债券16北票建投债估值上行1196.8BP，其他评级债券20中天金融MTN001估值上行4347.4BP。
境外低评级地产债波动较大，华发、中骏和华南城领涨，宝龙、绿景领跌。截至2022年2月26日，境外地产债涨幅榜榜首中，投资级债券ZHHFGR 2.95 02/28/25估值收窄146.2BP，高收益级债CHINSC 7 1/4 04/19/23估值收窄4678.9BP，无评级债CSCHCN 9 07/20/24收窄1130.2BP。境外地产债跌幅榜榜首中，投资级债券BEICAP 2.8 03/18/23估值上行272BP，高收益级债PWRLNG 7 1/8 01/15/24估值上行1354.7BP，无评级债LVGEM 12 03/10/23估值上行6418.0BP。
2. 境内外地产债一级市场周度情况
2.1 境内外一级市场新发行情况
境内地产债发行15笔共计109.5亿人民币债券。截至2023年2月26日，境内地产行业共发行15笔债券，募集资金109.5亿人民币，平均期限3.0年、利率3.66%，含AAA和AA+级发行人。民企卓越商管中债增担保票据成功发行，发行总额4亿元，利率4.69%，期限3年。
本周境外美元债新发为香港地产公司新鸿基，无内地公司发行。目前暂无其他民企进行境外债融资计划。本周境外美元债新发主体为新鸿基地产，发行7000万美金3年期债券，票面利率4.5%，主体评级为A+。发行人为境外评级较高主体。
2.2 境内外一级市场待或拟发行情况
待发行境内地产债3只，卓越商业再发行中债增担保中期票据。截至2023年2月26日，3只地产债待发行，发行人皆为地方国企，计划发行规模共28亿，期限为5年及以上，主体评级含AAA到AA。境外暂无地产债待发行。
2.3 地产公司信用风险事件周度回顾
民企偿债能力仍偏弱，旭辉境内债价格异动，地产公司评级遭调整。本周负面信用风险事件主要为景瑞欲重组境外债、佳源国际未支付美元债本息以及银城开展交换要约等。本周地产公司积极事件较多，多家房企通过股债渠道融资，碧桂园、中骏、雅居乐和绿城通过中票注册。本周高收益债市场止跌，房企融资动作频频。
3. 地产行业周度动态
3.1 商品房成交情况和百城住宅均价
30大中城市商品房成交量回升，三线城市楼市回暖明显。截至2023年2月26日，30大中城市商品房周度累计成交面积为336.1万平米，环比上升27.3%，同比上升9.3%。分城市级来看，一线城市成交面积60.3万平米，环比下降2.2%，同比下降15.0%;二线城市成交面积192.6万平米，环比上升39.2%，同比上升3.1%;三线城市成交面积83.3万平米，环比上升29.8%，同比上升67.0%。一线城市销售放缓，三线城市销售改善明显。
二手房成交持续回暖，一线及强二线城市复苏势头不减。截至2023年2月26日，14城二手房成交面积213.4万平米，环比上升16.7%，同比上升95.1%。二手房成交持续回暖，北京、杭州和成都二手房成交面积增速较快，深圳二手房成交情况较去年明显改善。
百城住宅均价环比下滑，一二线城市住宅均价涨幅放缓。2023年1月底，中国样本住宅百城、一线城市、二线城市、三线城市每平米平均价格为16174.0元、43588.0元、14976.7元、10018.2元，同比变化-0.03%、+0.01%、+0.17%、-0.70%，环比变化-0.02%、-0.05%、-0.04%、-0.08%，均价环比保持下行，一二线均价同比增幅放缓。
3.2 房地产行业近期相关政策与新闻整理
地方政府延续支持楼市政策方向，中央政府推动各类房地产金融支持政策。2023年2月以来可见地方政府对房地产业支持政策不断，更多城市首套房贷利率降至3.8%。各类新闻可见部分城市新房二手房市场回暖。上周，证监会启动不动产私募投资基金试点备，央行和银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，多部门助力拓宽房企融资渠道。
4. 投资建议
地产债在反弹后仍处于回调压力下，公司负面和正面新闻不断，市场波动调整。预期在房地产销售复苏趋势下，市场短期内有望企稳。二级市场投资价值显现，行业复苏预期强化，销售复苏趋势有望延续。2023年后续地产行业政策托底销售和改善融资环境的方向难变，地产公司基本面和信用修复将继续进行。商品房销售整体仍处于弱复苏阶段，二手房销售已出现明显改善趋势，三线城市商品房销售也不弱。建议关注具备国资背景的混改企业投资机会，特别是境内外收益率较高、利差较阔的主体。同时，建议持续跟踪民营房企融资以及资产处置落地情况，基本面仍保持改善趋势，关注收益率上行带来的投资机会。
5. 风险
地产行业销售超预期下行，融资落地情况不及预期，国内防控政策影响。
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