报告要点

(资料图片仅供参考)

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升15%，2023年累计成交面积同比下降15%。其中一线环比上升较多城市为深圳，环比上升19%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降18%、12%、17%。2023年累计交易量下降较多城市包括泉州、绍兴、莆田，分别下降98%、85%、50%。

截至2月24日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降1%;平均去化周期18.7个月，环比下降24%。东营和苏州去化周期环比下降较多，分别下降32%和32%，去化周期分别由上期的17.3个月和22.8个月变动至11.8月和15.4个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面上升17%。其中环比上升较多城市为金华、杭州，分别环比上升58%、45%。2023年累计成交面积同比上升40%。2023年累计同比下降较多城市包括金华、厦门，分别下降57%、10%。

本周观点：

本周销售维持正增长。新房成交方面，与上周相比，重点城市新房成交面积环比增速加快1pct。从城市能级来看，虽然在北上广三地成交环比下滑的影响下，一线城市新房成交环比下滑20%，但在嘉兴、温州等地成交环比大幅回升，三线城市成交环比上升27%的带动下，重点城市新房成交面积环比维持上升趋势。从城市区域来看，大连、泰安成交环比分别上升46%、35%，带动北部区域新房成交环比上升35%。二手房成交方面，多数城市环比继续上升，江门成交环比降幅收窄6pct，带动重点城市二手房成交面积环比继续上升;但由于南宁成交环比由正转负，重点城市二手房成交面积环比增速放缓3pct。

库存方面，周内所有重点城市去化周期环比皆有所下降，带动一线城市环比下降21%、重点城市去化周期环比下降24%。

投资建议:

房企股权融资渠道拓宽，住房租赁或受新政支持。周内证监会启动不动产私募投资基金试点，房地产行业“第三支箭”股权融资再获新政支持。首先，此次试点扩大了可投资范围，由之前的商业经营用房、基础设施等扩容至存量商品住房及市场化租赁住房，拓宽房企融资渠道或可使部分企业现金流获得更多补充，对于加快“防风险、保交楼、稳地产”进程起到一定积极作用。其次，通过试点规则可看出其对投资者的入场门槛进行了限制，提出以机构投资者为主;并且在股债比，及对自然人投资者的合计出资金额、投资方式有所限制，在推动企业股权融资的同时进行了风险控制。地方政策层面，多地需求端进一步边际改善持续推动销售端回升，如扬州、常州分别取消二手房3年、新房2年的限售政策，同时常州阶段性下调首套商贷利率下限至3.8%，西安商洛实行公积金互认互贷等。近期销售面持续改善，周内央行、银保监会发布金融支持住房租赁市场发展征求意见稿，多地政策在促销售的同时亦提出继续做好地区债务风险控制，有望共同带动行业走向企稳。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策及防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，绿景中国地产、中梁控股、祥生控股集团本周涨幅居前。莱蒙国际、粤港湾控股、越秀地产年初至今涨幅居前。

图 1：绿景中国地产、中梁控股、祥生控股集团本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 2：莱蒙国际、粤港湾控股、越秀地产年初至今涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 3：祥生控股集团、旭辉控股集团、德信中国本周换手率居前

数据来源：Wind，中达证券研究

1.2 物业管理行业表现

本周，中奥到家、正荣服务、第一服务控股本周涨幅居前。越秀服务、滨江服务、远洋服务年初至今涨幅居前。

图 4：中奥到家、正荣服务、第一服务控股本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 5：越秀服务、滨江服务、远洋服务年初至今涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 6：世茂服务、旭辉永升服务、碧桂园服务本周换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

2. 主要城市成交表现

2.1 新房成交数据

表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/2/24

表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约18.7个月

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/2/24;平均环比及平均同比为各城市变动平均值

2.2 二手房成交及价格数据

表 3：主要城市二手房成交量情况，扬州本年至今涨幅较大

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/2/24

图 7：二手房挂牌出售价格指数近期有所回升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/2/19

图 8：一线城市二手房价格指数有所上升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/2/19

图 9：二线城市二手房价格指数有所回升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/2/19

图 10：三线城市二手房价格指数有所上升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/2/19

图 11：四线城市二手房价格指数有所上升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/2/19

3. 重要政策及动态

3.1 本周重要行业政策与新闻

表 4：本周要闻：证监会启动不动产私募投资基金试点;央行等发布金融支持住房租赁市场发展征求意见稿

数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究

3.2 本周重点公司新闻及公告

表 5：本周公司动态：中国金茂发行本金为人民币17亿元的公司债券，票面利率为3.8%

数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究

3.3 重点公司1月销售情况一览

表 6：2023年前1月，保利置业集团、越秀地产等累计销售额增速居前

数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究

风险提示：

1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;

2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;

3.防控具有不确定性。

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