久期财经讯，1月18日，惠誉确认总部位于中国香港特区的领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust，简称“领展房产基金”，00823.HK)的长期发行人违约评级为“A”。展望稳定。惠誉还确认其高级无抵押评级为“A”。

惠誉预计，领展房产基金的投资物业(IP) EBITDA利息覆盖率将因利率上升而减弱，但其23财年(截至2023年3月)和24财年的财政年度仍将保持在3.5倍以上。杠杆率(以净债务/投资物业资产之比衡量)在宣布收购新加坡零售资产后可能会上升，但仍低于30%的负面评级阈值。

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领展房产基金的评级受到其香港特区零售物业持续弹性的支撑。惠誉认为，领展房产基金稳步增加了其房地产投资组合的地域多元化，但其杠杆率上升空间也有所收窄。

关键评级驱动因素

在新加坡的收购：领展房产基金于2022年12月28日宣布，其全资子公司已达成协议，以22亿新加坡元收购新加坡的两处郊区零售物业。这些资产在完工后将立即增加租金收入，并有助于领展房产基金的投资组合多元化。这些物业的入住率接近饱和，在疫情期间入住率保持稳定。惠誉认为领展房产基金在管理社区零售资产方面的专业知识将有助于降低执行风险。

更高的杠杆率：领展房产基金的杠杆率从22财年的20.9%和21财年的17.2%上升至23财年上半年的22.1%。惠誉预计，在完成新加坡收购和此前宣布的对中国内地物流资产的收购后，该公司23- 24财年的杠杆率将进一步上升至约27%。惠誉认为，债务融资的收购减少了领展房产基金的杠杆空间，但规模扩大且多元化程度提高的投资物业组合将改善其业务状况。通过回收现有资产和引入资本合作伙伴，可能会减缓杠杆率上升的速度。

更低但稳健的利息覆盖率：惠誉预测该公司的投资物业 EBITDA利息覆盖率在24财年将降至3.5倍左右(截至23财年上半年的12个月内：7.7倍)，并在25财年恢复至3.9倍左右，因为惠誉假设利率将在2023年达到峰值。截至2022年9月底，该公司44%的债务采用浮动利率。假设领展房产基金100%持有的新加坡资产，惠誉预计收购完成后该公司的总债务将从2022年9月底的550亿港元上升至690亿港元。如果领展房产基金能够在2023年上半年引入资本伙伴并完成部分资产回收，那么利息覆盖率可能会好于惠誉的预期。

香港特区市场的弹性：领展房产基金的香港特区零售投资组合(专注于大众市场、非自由支配(non-discretionary)的零售商)继续显示出弹性，在疫情期间的表现优于整体零售市场。该公司的零售物业分布在香港特区的各个住宅区。总入住率保持在97.5%的高位，租金回报率从2022财年的4.8%改善至2023财年上半年的8.5%。惠誉预计，随着经济和消费者信心复苏，其香港特区零售投资组合的表现将保持弹性。

收购增长将继续：假设在保留了100%的新加坡资产并没有任何资产回收的情况下，惠誉预测领展房产基金在2024财年投资物业EBITDA将从2022财年的85亿港元增至98亿-99亿港元。管理层可能会继续寻找收购机会，以扩大其投资组合。惠誉预计，受中国优化防控政策后经济复苏的推动，香港特区和中国内地零售物业的租金在2023- 2025财年将出现低至中个位数的回升。

评级推导摘要

源自投资物业的具韧性的租金收入及在运营和资产增值方面的良好记录对领展房产基金的评级形成支撑。领展房产基金的投资物业组合主要包括位于香港特区大型城市住宅区的购物中心。领展房产基金亦拥有位于中国内地、澳大利亚和英国等一线城市的写字楼物业及购物中心。

领展房产基金的投资物业价值为300亿美元，EBTIDA规模为10亿美元，与太古地产有限公司(Swire Properties Limited，简称“太古地产”，01972.HK，A/稳定)的投资物业价值相似，但略低于新鸿基地产发展公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK，A/稳定)的水平。领展房产基金在新加坡完成收购后，其贷款/价值比率约为27%，高于太古地产，与新鸿基地产相当。2023财年上半年其投资物业EBITDA/总利息覆盖率约为7-8倍，高于新鸿基地产。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 2023财年香港特区投资组合租金调升率为6%，2024-2025财年为5%;

- 2023- 2025财年香港特区零售物业和写字楼的平均租用率为98%;

- 2023- 2025财年EBITDA利润率约为72%;

- 2023- 2025财年的资本支出占营收的8%-10%;

- 在2023年3月底前完成对新加坡零售资产100%的收购;且

- 2023- 2025财年无资产处置或进一步收购。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-惠誉预计短期内不会对领展房产基金采取任何正面评级行动，因该公司以债务融资的收购策略将限制其财务状况。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

- 净债务/投资物业资产的比率持续高于30%;

- 投资物业EBITDA/现金利息支出的比率持续低于3.5倍;

- 快于惠誉预期的业务扩张速度导致执行风险和财务风险上扬

流动性和债务结构

流动性充足：领展房产基金在2022年9月底持有现金21亿港元，未使用的承诺性授信额度达132亿港元。以投资级公司债券持有的资产规模约16亿港元——惠誉将该项资产的70%视为现金。其流动资金足以覆盖120亿港元的短期债务。截至2022年9月底，该公司的投资物业价值为2,210亿港元，这赋予该公司更高的财务灵活性。

发行人简介

领展房产基金是亚洲最大的房地产投资信托基金，也是全球以市值计最大的专注于零售物业的房地产投资信托基金之一。该公司在香港特区拥有129处物业，零售物业内部楼面面积为900万平方英尺(80万平方米)并拥有约57,000个停车位。截至2022年9月底，其所有物业的估值为2350亿港元。

关键词： 领展房地产投资信托基金