报告要点
数据要点：
本周，42个主要城市新房成交面积环比下降30%，2023年累计成交面积同比下降6%。其中一线环比上升较多城市为上海，环比上升135%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升16%、23%和下降60%。2023年累计交易量下降较多城市包括绍兴、柳州、芜湖，分别下降98%、88%、83%。
(相关资料图)
截至1月6日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降1%;平均去化周期19.2个月，环比上升4%。福州和莆田去化周期环比上升较多，分别上升48%和30%，去化周期分别由上期的22.6个月和28.0个月变动至33.6月和36.3个月。
本周，15个主要城市二手房交易建面上升2%。其中环比上升较多城市为南京、苏州，分别环比上升191%、127%。2023年累计成交面积同比上升93%。2023年累计同比下降较多城市包括金华、杭州、厦门，分别下降52%、31%和10%。
本周观点：
新房成交方面，受上周成交基数较大影响，本周重点城市新房成交面积环比回落88pct。其中韶关、芜湖等地成交环比下降较多带动三线城市成交环比下降44%，降幅扩大44pct。从城市区域来看，泰安环比下滑带动北部区域新房成交面积环比下降72%。二手房成交方面，重点城市二手房成交面积环比增速放缓16pct，主要系北京、成都等地环比有所回落，及金华、厦门两地环比降幅分别扩大36pct、12pct带动重点城市二手房成交面积环比增速放缓。
库存方面，重点城市去化周期环比上升7pct。其中福州、莆田环比大幅回升，叠加苏州等地环比降幅有所收窄，共同带动重点城市去化周期环比上升。
投资建议:
部委再提行业重磅措施，深圳二手房“带押过户“落地。本周央行、银保监会提出部分城市可阶段性调整当地首套房贷利率下限。根据克而瑞数据，2022年全年百强房企销售额同降四成，并且目前整体销售依然处于缓慢修复阶段，地方“因城施策”自主调整首套利率或可进一步降低购房成本从而激发潜在住房购买力的释放，促进商品房销售回升;同时亦可避免部分城市销售复苏过快。另一方面，该政策对不同购房需求提出要求(如购买首套大力支持，二套合理支持，三套原则上不支持)，符合“房住不炒”的基调。另外地方推广二手房政策的城市能级有所上移，周内深圳推出二手房“带押过户”，绍兴将房票使用范围扩大至二手房，或有助于加快二手房的交易进度，持续推动二手房销售。近期一线二手房挂牌价格指数有所下降，二、三、四线维持下滑趋势，未来“带押过户”等政策或有望继续推广。
虽然近期需求端政策有所增加，但是在整体市场信心不足等因素的影响下，短期内政策落地成效或相对缓慢。因此需求端或继续加量，部分一、二线城市或适度加大相应的支持力度。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：调控政策及防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。
报告正文
1. 行业表现
1.1 地产开发行业表现
本周，合生创展集团、新城发展、旭辉控股集团本周涨幅居前。合生创展集团、新城发展、旭辉控股集团年初至今涨幅居前。
图 1：合生创展集团、新城发展、旭辉控股集团本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 2：合生创展集团、新城发展、旭辉控股集团年初至今涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 3：旭辉控股集团、德信中国、融信中国本周换手率居前
数据来源：Wind，中达证券研究
1.2 物业管理行业表现
本周，越秀服务、中海物业、保利物业本周涨幅居前。越秀服务、中海物业、保利物业年初至今涨幅居前。
图 4：越秀服务、中海物业、保利物业本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 5：越秀服务、中海物业、保利物业年初至今涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 6：融创服务、保利物业、旭辉永升服务本周换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
2. 主要城市成交表现
2.1 新房成交数据
表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/1/6
表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约19.2个月
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/1/6;平均环比及平均同比为各城市变动平均值
2.2 二手房成交及价格数据
表 3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/1/6
图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/1/1
图 8：一线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/1/1
图 9：二线城市二手房价格指数有所下降
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/1/1
图 10：三线城市二手房价格指数有所下降
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/1/1
图 11：四线城市二手房价格指数有所下降
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/1/1
3. 重要政策及动态
3.1 本周重要行业政策与新闻
表 4：本周要闻：央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制
数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究
3.2 本周重点公司新闻及公告
表 5：本周公司动态：旭辉拟发行规模不超过20亿元2023年度第一期中期票据
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
3.3 重点公司全年销售情况一览
表 6：2022年全年，合生创展累计销售额降幅较小
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;
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