久期财经讯，12月30日，穆迪确认了领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust, 简称“领展房产基金”，00823.HK)的“A2”发行人评级。

穆迪还确认了下列由领展房产基金提供无条件和不可撤销担保的票据和计划的评级：(1)The Link Finance (Cayman) 2009 Limited的中期票据(MTN)计划的临时“(P)A2”高级无抵押评级;(2)The Link Finance (Cayman) 2009 Limited根据其MTN计划发行的票据的“A2”高级无抵押评级;以及(3)由Link CB Limited发行的票据的“A2”高级无抵押评级。

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评级展望为稳定。

此次评级行动基于领展房产基金于2022年12月28日发布有关其间接全资附属公司订立买卖协议的公告，该买卖协议内容以总价值22亿新加坡元(约129亿港元)收购新加坡的Jurong Point及Thompson Plaza两处零售物业。领展房产基金将用内部现金资源和债务融资为此次收购提供资金。

穆迪副总裁兼高级信贷官Stephanie Lau表示：“评级的确认和稳定的展望反映了穆迪的观点，即管理层在未来几个季度将致力于资产回收以及拓展新加坡市场的多元化效益，这将缓解领展房产基金在收购新加坡资产后预期的财务杠杆增加。”

评级理据

在领展房产基金保留100%收购的新加坡资产的情况下，穆迪预计，在截至2024年3月31日的一年内(2024财年)，该交易将使领展房产基金的调整后净债务/EBITDA的比率从截至2022年9月30日的12个月的6.1倍增至约7.2倍，而该信托调整后的EBITDA/利息的比率将从同期的7.0倍下降到3.8倍。较低的利息覆盖率反映了其较高的利息支出，这反过来反映出债务和利率逐步上升的假设。其预计的杠杆率对于“A2”评级类别来说较弱。

尽管如此，穆迪认为，领展房产基金在未来几个季度杠杆率下降的可能性很大，因为该信托基金正在积极寻求为此次交易引入合资资本伙伴。该信托基金还拥有长期的资产回收记录以平衡其扩张风险。

此外，首次进入新加坡市场的执行风险也因为领展房产基金在运营和提升大型社区零售商场方面的良好记录，以及资产的良好基本面和战略位置而得到缓解。

具体而言，这些资产的绝佳地理位置将使公司能够(1)邀请战略合作伙伴，这将显著减轻对其财务指标的影响;(2)提高其整体投资组合的多样化和投资回报;以及(3)在交易完成后立即产生租金收益。

假设领展房产基金100%保留了所收购的新加坡资产，那么此次收购将使领展房产基金在中国香港特区、中国内地和大中华区的资产集中度(以资产价值衡量)从94%降至89%。交易后，新加坡的资产价值将占其总投资组合价值的5%。

穆迪还预计，一旦交易完成，领展房产基金将立即从接近全部出租的新加坡资产的经常性现金流中受益。

该投资组合包括两个分别位于Jurong West和Bishan的购物中心。按总租金计算，其加权平均租赁期限(weighted average lease expiry)约为两年，净租赁面积约为80万平方英尺。

领展房产基金的“A2”评级主要反映了其业务的高度稳定性，这由其租户提供的非自由支配的商品和服务、位于香港特区商场中高度多元化的租户组合、在资产回收和增值方面的良好记录以及良好的流动性所支撑。此次评级还考虑到了与领展房产基金在香港特区集中经营风险(该风险因近期在中国内地和海外的收购而缓解)，以及与公司扩张战略有关的高财务杠杆率和执行风险。

环境、社会和治理(ESG)方面，穆迪评估该因素对领展房产基金的信用评级有中性至低的影响。领展房产基金存在中等程度的的物理气候和碳转型风险，但这些风险被其中性至低的社会和治理风险敞口所抵消。

可引起评级上调或下调的因素

鉴于领展房产基金的高财务杠杆率和资产集中度，至少在未来的一到两年内，领展房产基金的评级不太可能获得上调。如果领展房产基金进一步提高：(1)其整体资产质量和多样性，(2)租金收入规模和稳定性，以及(3)通过保守的投资策略改善其杠杆率，那么可能出现正面的评级趋势。

如果领展房产基金(1)无法维持稳定运作或者降低财务杠杆率;以及(2)开发和执行风险显著增加，以致其调整后的净债务/EBITDA的比率超过7.0倍，且调整后的EBITDA/利息覆盖率持续低于3.0倍-3.5倍，则可能出现评级下调压力。

领展房产基金于2005年11月25日在港交所上市，是香港房屋委员会分拆资产计划的一部分。该公司采用的内部管理模式使单位持有人和债权人的利益保持一致。截至2022年9月30日，该信托基金有152项跨部门投资项目，覆盖零售、物流、办公室、停车场和相关业务。截至同一日期，该投资组合的价值为300亿美元。

关键词： 领展房地产投资信托基金