中达证券：新房销售保持稳定，会议定调行业新模式_环球播报

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中达证券：新房销售保持稳定，会议定调行业新模式_环球播报

发布时间：2022-12-19 15:31:41 来源：智通财经网

作者：中达证券研究团队。

报告要点

数据要点：

(资料图片仅供参考)

本周，42个主要城市新房成交面积环比与上周持平，2022年累计成交面积同比下降33%。其中一线环比上升较多城市为广州、深圳，分别环比上升36%、23%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降23%、30%、42%。2022年累计交易量下降较多城市包括常州、盐城、莆田，分别下降79%、71%、62%。

截至12月16日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升2%;平均去化周期18.2个月，环比下降2%。广州和福州去化周期环比下降较多，分别下降18%和15%，去化周期分别由上期的36.8个月和29.1个月变动至30.0月和24.8个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面下降8%。其中环比下降较多城市为厦门、成都，分别环比下降38%、23%。2022年累计成交面积同比下降10%。2022年累计同比下降较多城市包括深圳、杭州和金华，分别下降40%、40%和52%。

本周观点：

新房成交方面，重点城市新房成交面积环比与上周保持一致。其中池州、绍兴成交环比上升128%、102%，带动三线城市新房成交面积环比回正(环比上升18%)。从城市区域来看，泰安成交环比继续上升57%，带动北部区域新房成交面积环比同步上升，但增速放缓149pct。二手房成交方面，杭州成交情况继续下滑、厦门等地成交环比由正转负、宝鸡成交环比增速大幅放缓588pct，共同带动重点城市二手房成交面积环比下降20pct。

库存方面，本周重点城市去化周期环比继续下降。但由于部分城市去化周期环比降幅有所收窄，如福州环比收窄47pct，且杭州去化周期环比回升22pct，带动重点城市去化周期环比降幅收窄4pct。

投资建议:

中央定调房地产行业新发展模式。本周中央经济工作会议为明年房地产行业的发展进行了定调：1)行业风险再获重视。报告中将房地产放在“有效防范化解重大经济金融风险”的框架下叙述，亦提出要“有效防范化解优质头部房企风险”，标志着优质头部房企在融资、并购重组等方面的需求或得到进一步满足。2)改善性需求或成为政策的重要发力点。近期多地调整限购限售政策，如郑州宣布适度调整限购政策、兰州取消限售规定等,该措施落地有望激发部分潜在购房需求的释放。目前住房消费复苏尚需时间，地方政策在支持改善性住房需求上或仍有一定的调整空间。3)推进建设长租房市场。报告中指出解决好新市民等住房问题，未来长租房市场或迎来较好的发展机会，部分在此领域有所布局的房企或可率先受益。周内其他地方政策上，武汉正式打通都市圈9城异地偿还公积金贷款，进一步拓宽了公积金的使用范围，提升其使用效率，对于促进住房消费亦有一定的推进作用。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策及防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，朗诗地产、禹洲集团、上实城市开发本周涨幅居前。越秀地产、建发国际集团、美的置业年初至今涨幅居前。

图 1：朗诗地产、禹洲集团、上实城市开发本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 2：越秀地产、建发国际集团、美的置业年初至今涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 3：德信中国、正荣地产、新城发展本周换手率居前

数据来源：Wind，中达证券研究

1.2 物业管理行业表现

本周，领悦服务集团、中奥到家、烨星集团本周涨幅居前。华润万象生活、中海物业、越秀服务年初至今涨幅居前。

图 4：领悦服务集团、中奥到家、烨星集团本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 5：华润万象生活、中海物业、越秀服务年初至今涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 6：旭辉永升服务、碧桂园服务、合景悠活本周换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

2. 主要城市成交表现

2.1 新房成交数据

表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比持平

数据来源：各地房管局，中达证券研究; 注：数据截至2022/12/16

表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约18.2个月

数据来源：各地房管局，中达证券研究

注：数据截至2022/12/16;平均环比及平均同比为各城市变动平均值

2.2 二手房成交及价格数据

表 3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大

数据来源：各地房管局，中达证券研究; 注：数据截至2022/12/16

图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降