报告摘要

(一)市场销售(收缩)：11月销售市场仍低迷，修复进程仍较缓慢。

2022年11月，30城新房销售面积1152.15万平，同比增速为-24.78%，环比增速为6.90%，成交套数106710套，同比增速为-29.59%，环比增速为8.98%，本月成交面积和套数较10月略有回升，但同比下降趋势仍在延续，未有明显改善。随着防控的放开，市场有望恢复经济活力，但需求的实质拉动，仍需政策进一步加大力度，以及居民恢复对房地产市场的信心。可以预期未来政策力度将进一步向拉动居民购房需求端进一步倾斜。

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(二)监管政策(积极)：央行、银保监会发布“金融16条”支持房地产市场平稳健康发展，信贷、债券和股权融资“三箭齐发”。

11月21日人民银行、银保监会召开全国性商业银行信贷工作座谈会，提出要“稳定房地产企业开发贷款投放”等要求。11月8日银行间市场交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11月28日证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问称恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持。

信贷投放(第一支箭)：已有超80家房企获得银行意向性融资支持，授信总额已超过3万亿元。六大国有银行、股份制银行的签约主体主要包括万科、美的、碧桂园等尚未出险的民营或混改房企，也包括保利、招商、中海等央企国企;各地城商行、农商行以及部分大行分行开始为本土民营房企提供意向性授信。进入12月初，中行向龙湖提供7亿元“内保外贷”融资，同时据传工行也将对碧桂园提供3亿美元支持，标志着信贷支持力度进一步延伸至境外融资市场。

债券融资(第二支箭)：申报方面，目前公告拟或最新受理包括万科、龙湖、美的、新城、绿城、金地、碧桂园、金辉等8家企业合计1060亿元储架/注册规模。发行方面11月起截至最新典型房企境内债券发行规模为近半年内新高，合计发行规模突破百亿元;包括龙湖、美的、金辉、新城合计在银行间市场发行了67亿元增信中票;同时新希望、美的、碧桂园合计在交易所市场发行了34.3亿元公司债(主要增信为证金+券商+地方担保CDS)，其中新希望6亿元、美的7.5亿元、碧桂园8亿元信用或母公司担保方式发行，为近期市场首现民企信用发行额度，标志政策强力支持下部分优质民营房企重获信用融资通道。

股权融资(第三支箭)：11月起截至最新，A股市场已有18家上市房企发布涉及股权融资的相关公告，其中天地源、北新路桥、万科、华夏幸福、新湖中宝、大名城、世茂股份、福星股份、金科股份、华发股份发布公告拟非公开发行股票的提示性公告;陆家嘴、格力地产、招商蛇口发布公告计划发行股份购买资产并募集配套资金。同期H股市场，雅居乐(募资7.83亿港元)、碧桂园(两次合计募资86.13亿港元)、新城发展(募资19.6亿港元)均借同期股价反弹的市场窗口完成配股融资。

(三)境内单笔债项展期

11月起截至最新，境内债券市场共有包括恒大、金科、奥园、红星控股、荣盛等12家房企成功完成25支债项的单次展期，合计展期规模429.33亿元。其中9支债项为首次展期，12支债项为二次展期，3支债项为三次展期，1支债项为延长付息期。

(四)境外单笔债项展期

11月起截至最新，当月龙光控股完成境内21只标准公开产品的整体展期，12月初融创也已启动10只合计160亿元境内债整体展期流程;同时绿地控股完成境外9只美元债的整体展期。

(9月已完成)富力地产11月10日正式公告称，公司境内交易所8支总计135亿元的公司债券已在9月22日获得债券持有人会议通过，展期后的8笔公司债的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

(12月初完成)龙光控股于11月初起召开持有人会议，对其21支境内标准化公开市场产品进行整体展期，同时设有小额兑付、按季度分期兑付本金、利随本清、宽限期、增信资产及特别增信资产等条款。并于11月22日优化方案，部分分组展期从45个月缩短到36个月以及从54个月缩短到48个月。据悉悉龙光集团的境内债整体展期事项已于12月6日获得债券投资人表决通过。

(12月推进)融创地产于12月初起召开持有人会议，对其于12月初起召开持有人会议，对其10支境内标准化公开市场产品进行整体展期，初步展期方案包括：期限根据分组分别为3及4年，分别于1.75年及2年末起按季付息，首年利息于展期一年，每半年分别支付50%，后续每年利息利随本清;据悉目前首次投票尚未获各期债券全部通过。

(11月完成)绿地控股11月22日发布公告，宣布当天举行的关于美元债债权人同意征求的会议结果：该公司旗下9只美元债展期决议已在相关会议上正式通过。

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