久期财经讯，12月16日，惠誉确认中资房企新湖中宝股份有限公司（Xinhu Zhongbao Co., Ltd.，简称“新湖中宝”，600208.SH）的长期外币发行人违约评级（IDR）为“B-”，展望稳定。评级确认反映了该公司财务状况稳定，以及在该行业波动的运营和融资环境中，通过运营产生现金以降低杠杆率的能力。评级受到其财务灵活性和小规模的限制。

关键评级驱动因素

短期债务覆盖率充足：新湖中宝有77亿元人民币的债券在2023年到期或可回售。惠誉认为，截至2022年9月底，新湖中宝有足够的非限制现金和未质押上市投资，用于12亿元人民币在岸公司债券、2023年到期的15亿元人民币离岸债券和2023年可回售的14亿元人民币离岸债券的偿还或再融资。2023年，该公司还有36亿元人民币的在岸债券可回售，该部分债券可由有抵押金融资产覆盖。然而，投资市值的波动可能会影响其流动性缓冲。

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债务减少：在2022年前9个月期间，新湖中宝将其债务总额减少89亿元人民币，至339亿元人民币。2022年迄今，该公司还偿还了24亿元人民币资本市场债务，主要通过合同销售产生的内部现金进行偿还。惠誉预计该公司将在2023年通过运营和金融资产处置产生的现金继续减少债务总额。2022-2023年其杠杆率（以净债务/物业资产净值衡量）将从2021年底的70%左右降至60%以下。

惠誉继续对新湖中宝的上市股权投资适用60%的折扣率，其主要投资于绿城中国（Greentown China，03900.HK）、杭州宏华数码科技股份有限公司（Hangzhou Honghua Digital Technology Ltd，简称“宏华数科”，688789.SH）、湘财证券股份有限公司（Xiangcai Securities Co., Ltd，简称“湘财股份”，600095.SH）、盛京银行（Shengjing Bank，02066.HK）和中信银行股份有限公司（China CITIC Bank Corporation Limited，简称“中信银行”，00998.HK，BBB/稳定）。上述投资的价值已经作出调整，以反映最近影响其价格的市场波动。

规模缩减：与同行相比，新湖中宝的运营规模较小，惠誉预计其并表合同销售额将在2022年同比下降20%-30%。惠誉预计，由于其在上海的更新项目需求仍然强劲，其销售额下降幅度仍将低于大多数民营开发商。

惠誉认为，在包括上海更新项目在内的新项目启动支持下，2023年新湖中宝的并表合同销售额可能稳定在150亿-200亿元人民币。然而，在上海项目于2025-2026年完工后，该公司能否维持其规模仍存在不确定性。

母子公司关联：浙江新湖集团股份有限公司（Zhejiang Xinhu Group，简称“浙江新湖集团”）持有新湖中宝40.18%的股权。集团内部已进行资产转让，他们共同控制着子公司湘财股份和新湖控股有限公司（Xinhu Holding Co., Ltd.）。这两个实体有部分管理重叠，新湖中宝也向母公司提供了一些财务担保。惠誉评估浙江新湖集团的独立信用状况与新湖中宝一致，尽管浙江新湖集团拥有比新湖中宝更高的杠杆率。

评级推导摘要

新湖中宝的评级受到其财务灵活性和规模的制约。在流动性和再融资风险方面，新湖中宝和合生创展集团有限公司(Hopson Development Holdings Limited，简称“合生创展集团”，00754.HK，B+/稳定)均拥有现金和流动性资源来覆盖其短期资本市场债务，但合生创展集团的流动性缓冲较高。截至2022年6月底，该公司披露的非限制现金156亿港元，足以覆盖其27亿港元短期资本市场债务。新湖中宝的权益销售规模约为150亿元人民币，远低于合生创展集团的约300亿元人民币。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

-2022-2024年间，新增土地收购费用约10-15亿元人民币。

-2022-2024年间，合同总销售额约为每年150亿元人民币。

-2022-2024年间，物业开发毛利率为30%-40%左右。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-权益合同年销售额持续高于250亿元人民币。

-净债务与物业资产净值之比持续低于60%。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-合同销售或现金回款不稳定。

-新湖中宝和/或其母公司浙江新湖集团股份有限公司的流动性或融资渠道恶化。

流动性和债务结构

流动性可控：据新湖中宝披露，截至2022年9月底，其现金总额为102亿元人民币，短期债务为143亿元人民币(包括一年内可回售的债券)。在短期内到期的贷款中，约53亿元人民币为境内银行贷款，18亿元人民币为境外银行贷款，64亿元人民币为资本市场债务，8亿元人民币为其他贷款。

惠誉认为，该公司可能需要利用其手头现金或金融投资清算来偿还2023年到期的27亿元人民币资本市场债务，以及同年可回售的14亿元人民币离岸债券。截至2022年9月底，该公司一年内还有约30亿元人民币的在岸债券可回售，这些债券可以通过清算已质押金融资产来支付。

新湖中宝还有约30亿元人民币的其他贷款由资产抵押，52亿元人民币在岸银行贷款，以及2023年到期的20亿元人民币离岸银行贷款，这些贷款大部分是有抵押，可以获得展期。该公司可以用销售收入偿还建筑贷款。

该公司于2022年6月发行了1.5亿美元的高级票据，于2025年到期。

发行人简介

新湖中宝于1999年在上海交易所上市。公司专注于长三角地区的房地产开发业务，包括在上海内环线的若干旧改项目。新湖中宝还持有大量非房地产股权投资。

关键词： 新湖中宝股份有限公司 惠誉评级