久期财经讯，12月9日，标普确认保利发展控股集团股份有限公司(Poly Development Holding Group Co. Ltd.，简称“保利发展”，600048.SH)的长期发行人信用评级为“BBB”，其子公司恒利(香港)置业有限公司(Hengli (Hong Kong) Real Estate Ltd. ，简称“恒利香港”)的长期发行人信用评级为“BBB-”。标普还确认恒利香港担保的高级无抵押票据的长期发行评级为“BBB-”。
稳定的展望反映了标普对保利发展强劲的市场地位的看法，这将支持其未来12-24个月的销售复苏。
标普确认了保利发展的评级，因为标普预计该公司的销售复苏速度将超过同行。根据保利发展的销售前景和持续的资金支持，标普预计保利发展的财务杠杆将在未来12-24个月内企稳。在标普看来，保利发展在高线城市的优质土地储备将为其财务杠杆的稳定提供支撑。因此，该公司的业绩将与“BBB”评级保持一致。
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保利发展可能会在行业下行期间中获得市场份额。标普预计，2022年，中国的房地产销售额将从2021的18.2万亿元人民币降至13万亿元至13.5万亿元人民币，降幅为26%-28%。到2023年，全国房地产销售可能会进一步下降5%-8%。保利发展的合同销售额在2022年前10个月下降了21.2%，但仍优于同行。标普预计该公司的销售额将从2022年末和2023年初开始回升。主要是得益于政府为房地产开发商的提供的政策支持，以及各城市放宽疫情防控措施，可能会刺激住房需求。
标普预计保利发展的总合同销售额将在2023年增长4%-6%，达到4200亿元至4500亿元人民币。随着中国房地产行业的稳定，标普预计该公司的市场份额将从2022年之前的不到3%提高到3%-4%。这与许多私营同行形成对比，后者在房地产市场低迷期间失去了市场份额。
标普认为融资渠道是保利发展缓解周期性行业风险的重要支撑因素。该公司获得的财务资源为运营波动提供了缓冲。保利发展的资本结构在行业下行周期中保持稳定，因为其融资现金流入在很大程度上抵消了房地产销售波动对其现金流的冲击。在运营环境受限的情况下，银行贷款为项目融资和运营提供了支持。
保利发展的多元化融资渠道，也为其在高线城市的重新定位提供了资金来源。截至2022年9月底，该公司在土地收购上花费了1239亿元人民币。这一金额大致相当于该期间产生的权益合同销售额的50%。超过80%的土地购置是针对位于一二线城市的地块，主要位于广州、佛山、上海和厦门。基于标普认为这些城市的需求将相对稳定的观点，标普预计，在未来12-24个月内，位于高线城市的土地储备将支持保利发展的销售复苏。
标普预计保利发展在国内债券市场的新发行将延长公司的债务期限，降低融资成本。保利发展在截至12月初的11个月内发行了约223亿元人民币的国内债券(包括银行间市场的公司债券和中期票据)。同期，该公司偿还了约130亿元人民币。今年新发行的债券票面利率为2.3%-3.6%，期限为3-7年。融资成本的降低将缩小保利发展与其他国有企业(SOE)市场领导者之间的差距。截至2022年6月，该公司的加权平均债务期限约为2.8年，平均借款成本为4.32%。基于保利发展的国内债券市场渠道，标普预计该公司将逐步减少银行贷款和项目级信托贷款在其债务结构中的份额。
基于该公司评级上调一个子级，标普对保利发展的可比评级分析为正面。标普的评估基于该公司稳定的资本结构和特殊的融资渠道，正如其在市场动荡中发行债券所证明的那样。
标普预计保利发展的利润率将与行业利润率一起下降。该公司的毛利率从2018-2022年超过30%的高点降至2022年前三季度的24.5%，这给其EBITDA的生成带来了压力。标普预计未来两年毛利率将保持在23%-25%，高于行业平均水平。保利发展的财务杠杆率(以债务与EBTIDA之比衡量)将在未来两年稳定在约5.0倍，而2021为4.5倍。
标普继续评估恒利香港为保利发展的高度战略子公司。因此，该子公司的评级比保利发展的发行人信用评级低一个子级。标普预计恒利香港将继续作为保利发展旗下唯一的离岸融资和投资平台。
标普对保利发展的稳定展望反映了标普的观点，即该公司将在未来12-24个月内保持其在中国的强大市场地位。标普还预计，该公司的销售额将恢复，债务增长将放缓，从而使其杠杆率在这段时间内趋于稳定。标普还预测，由于融资成本降低，EBITDA利息覆盖率将保持在较高水平。
恒利香港的展望景与保利发展的一致。
如果保利发展的销售业绩和盈利能力明显低于标普的预期，或者如果其债务融资扩张比标普预期的更为激进，标普可能会下调评级。具体表现为：债务与EBITDA之比持续上升至5倍以上，EBITDA利息覆盖率下降至2.5倍以下，母公司中国保利集团有限公司(China Poly Group Corp)的杠杆率也相应恶化。
如果：(1)中国保利集团的支持减弱，该集团控制权下降或大幅减少其在保利发展的股份(目前为40%);或(2)标普认为中国保利集团获得政府特别支持的可能性变小，标普也可能会下调其评级，但是可能性不高。
如果保利发展的销售复苏比标普的预期更为显著，同时该公司表现出严格的土地投资，使其债务与EBITDA之比改善至4倍，EBITDA利息覆盖率持续改善至6倍或更高，标普可能会上调评级。此外，中国保利集团的信用指标也应相应提高。
如果政府对中国保利集团提供特别支持力度超过标普目前的评估，也有可能上调评级。
ESG信用指标：E-3、S-2、G-2
环境因素在标普对保利发展的信用评级分析中是一个中等负面的考虑因素。没有ESG因素对公司构成明显高于同行的风险，保利发展环境风险上升与整个行业的风险一致。
保利发展拥有较强的治理结构和战略规划流程。在标普看来，该公司由拥有多年行业和管理经验的行业专业人士领导，关键人风险有限。管理层在过去10年中执行了始终如一的战略，实现了其在国内的增长目标和地域多元化，并展示了作为中国房地产行业的市场领导者的成功记录。该公司还保持了财务纪律，以期在扩张期间实现稳定的信贷比。
关键词： 中资美元债 保利发展控股集团股份有限公司
