房地产是我国的支柱性产业，全国的房地产总市值超过了430万亿，房地产产业可谓是牵一发而动全身，房地产可以带动很多产业链的发展，可以说，中国前30年的高速发展的30年就是房地产的高速发展的30年。很多人以前通过房地产实现了发家致富，同样也通过房地产股票实现了巨大的财富增值。我们都知道后来出台了维持房住不炒政策了，房地产这几年又有一点纠偏过正了。近日，有关房地产政策暖风又不断了，借此利好，证券市场上房地产板块再次出现连续放量的超跌反弹行情。

从黑色系、玻璃到商品房到房企，房地产行业的兴衰贯通期货、房市、股市。也是中国经济的一条脉络。那这次提振政策力度是否空前呢？

【资料图】

6月以来A股整体不温不火，房地产板块却迎来了数日以来难得的活跃。以中证800地产指数为例，在5月底创出了近9年新低之后，截至6月7日收盘，已喜提4连阳。

6月份以来，多地出台房地产优化政策，主要集中在降低首付比例、优化公积金、优化限购等方面，其政策内容较往年范围更广、力度更强。

例如6月1日，青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行保险监督管理委员会青岛监管局联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》强调，调降非限购区域购房首付比例，首套最低首付比例调整为20%、二套最低首付比例调整为30%；限购区域首付比例不变，首套最低30%、二套最低40%。同时优化限售条件，支持刚需、改善需求。

除了放松限售、降低首付外，优化公积金是各地楼市政策的发布重点。例如，6月1日，苏州住房公积金管理中心消息显示，住房公积金余额可提取用作首付款，且不影响后续公积金贷款额度。据了解，该政策适用于苏州大市范围内（不包括工业园区），即苏州姑苏区、高新区、相城区、吴中区、吴江区、昆山市、常熟市、张家港市、太仓市。

据中指研究院不完全统计，2023年以来，已有百余城出台房地产调控政策近300次，1月份至4月份房地产政策优化频次稳定在60次左右，较去年高峰期有所降低，5月份，政策出台频次有所放缓，其中，三线、四线城市政策出台频次明显下降，核心城市如杭州、苏州等调控力度加大，进一步稳定市场预期。

然而，房价下降，房难卖，地难卖，开工数减少等现象，却始终是萦绕在地产产业链上的阴霾。

远的不说，就说6月8日，据界面新闻报道，临安区的华发荟天府卖房送黄金，最新一个批次的房源，119平米的房子返黄金1000克，按最新金价，大约能返现45万元。该区其他楼盘也在卷，有的送装修、送车位、送手机、送物业费。这么高额的购房福利，无疑是政策限制房价下跌和房价不降难以出售的现实博弈下的产物。

房企正在举步维艰，即使6月出现反弹，大部分房企股价相较于三五年前，仍然是一个脚踝的位置。房企的弱势，表明未来对螺纹、玻璃的需求仍未可知。

根据现有政策，目前房地产行业上市公司主要面临的退市风险为“面值退市”即“1元退市”。

1）“1元退市”：当前所有A股上市公司中，股价跌至1元附近或以下的上市公司中约26%为房地产行业上市公司。Wind数据显示，截至6月6日收盘，7家上市房企收盘价低于1元;另有5家上市房企收盘价在1元至1.5元之间。除了*ST蓝光作为今年A股首家退市房企于6月6日摘牌，其他锁定退市的还有：*ST中天、ST泰禾、*ST嘉凯、ST美置、ST粤泰、ST阳光城、*ST宋都。

当上市公司的股价跌至1.5元以下的时候，通常会加速跌至1元以下，面临退市风险。因为当上市公司股价跌至1.5元以下，投资者担心公司股价跌破1元被退市，开始选择抛售，这种抛售行为导致公司股价持续大幅度下跌，当连续20个交易日股价在1元以下时，最终导致公司触及“1元退市”。

2）当前上市房地产行业公司中无公司面临“市值退市”风险。

3）当前上市房地产行业公司中有3家可能面临财务类退市风险，分别为*ST海投、*ST嘉凯、*ST中天，可能触发连续“净利为负且营收低于1亿元”、“净资产为负”等退市条件。

2023年上半年，地产行业基本面兑现预期落空，叠加政策空窗期，板块缺乏明显催化剂

基本面表现与政策之间具备相互作用，政策是打破地产“销售-投资-开工”负反馈、呵护市场预期、确保经济稳定的前提，基本面对政策的响应程度也会影响政策力度。故若地产基本面出现超预期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升，未来需求侧宽松路径可能包括：首付比例、房贷利率、限购限售、存量市场。只是当市场的共识和政策目标并不一致的时候，我们仍应对未来利好政策对市场走向的影响抱有戒心。

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