久期财经讯，8月29日，标普确认了南丰国际控股有限公司(Nan Fung International Holdings Limited, 简称“南丰国际控股”)长期发行人信用评级为“BBB-”。标普还确认了南丰国际控股担保的高级无抵押票据的发行评级为“BBB-”。

展望稳定反映了标普的观点，即在未来12-24个月，南丰国际控股的财务状况将受到其不断增长的经常性租金收入的支持。标普还预计该公司在此期间将保持低负债和审慎的收购支出。

标普确认此次评级，是因为租金收入对南丰国际控股业务组合的贡献正在增长。在2023财年(截至2023年3月31日)，投资物业部门约占该公司EBITDA的40%，高于过去三年的30%。标普预计这一贡献在未来两年将会增加。

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标普认为，南丰国际控股目前的投资物业业务与传统的房地产开发业务同等重要。该公司的租金收入十多年来稳步增长，2023财年达到24亿港元。标普预测2024财年的收入将达到26亿港元，2025财年将达到29亿港元。这是因为南丰国际控股在香港启德(Hong Kong Kai Tak)的旗舰投资物业项目Airside和上海的新写字楼C8将于2023年第四季度开业。

南丰国际控股的租赁组合拥有较高的入驻率，为其经常性现金流提供支持。截至2023年3月31日，该公司的投资物业组合在香港特区的平均入驻率为92%，在内地为87%。国际投资组合的入驻率暂时较低，为71%，这是因为今年有几项资产正在翻新。然而，南丰国际控股的国际物业的租金收入增速快于香港特区和内地。

南丰国际控股的平均入住率可能会在2024财年下降，因为位于香港特区的大量的新写字楼供应可能会影响Airside的预租。标普预计，香港特区、内地和国际项目将各占南丰国际控股总租金收入的三分之一左右。

南丰国际控股的房地产开发业务可能会在未来两年缩减规模。该公司在2023财年认可其大部分大型项目Lohas Park 10后，正在准备的项目(project pipeline)有限。标普认为，南丰国际控股将专注于管理其现有的投资物业，并逐步出售其剩余的已完工的豪华住宅项目。该公司的收益波动性应该会适度下降。

南丰国际控股将保持稳健的资产负债表和低负债率。截至2023年3月31日，该公司的低负债比率(债务与债务加权益的比率仅为26.8%)支持了标普对其财务风险状况的评估。这是在计入2024财年Airside、C8和Lohas Park 10的剩余建设支出约40亿港元后所得出的。南丰国际控股十多年来一直保持着低负债率。该比率在2018年3月31日公司最初收购Airside时达到32.1%的峰值。南丰国际控股的低负债率是其多年来一直保持良好银行关系的主要原因之一。

由于收入结构的变化以及房地产开发贡献的降低，标普预测公司的债务与EBITDA比率将在2024财年提高到10倍以上，然后在2025财年改善至7.2倍。

南丰国际控股的强大流动性将有助于其应对房地产市场的波动。截至2023年3月31日，公司保持了147亿港元的现金余额。相比之下，短期债务仅为21亿港元。因此，银行继续为该公司提供119亿港元的承诺但未提取的银行授信额度。

庞大的金融投资组合为南丰国际控股提供了额外的灵活性。截至2023年3月31日，该公司的金融投资组合价值为290亿港元，几乎与其调整后的债务302亿港元一样重要。该投资组合包括约40%的上市股权，不到5%的固定收益，其余投资为基金、风险资本和私募股权。标普认为，南丰国际控股的策略是更多投资于香港特区和中国内地的价值股(value stocks)，并考虑到利率放缓时的潜在收益，逐步增加对固定收益的投资。

利息支出将占南丰国际控股大部分的营业利润。尽管该公司有57%的固定利率债务，标普预测该公司的利息支出将大幅增加至21亿港元。这是由于利率迅速上升。因此，标普预测EBITDA利息覆盖率将从2023财年的3.0倍降至2024财年的1.4倍，到2026财年恢复至2.5倍。标普认为，南丰国际控股的偿债能力是足够的，因为尽管目前利率很高，但其稳步增长的租金收入足以支付利息支出。

展望稳定反映了标普的观点，即南丰国际控股的经常性租金收入将在未来12-24个月内增长，并为其现金流提供支持，尽管房地产开发业务存在波动。与此同时，标普预计南丰国际控股将控制其收购意愿，并保持低负债水平。大型金融投资组合还应提供额外的财务灵活性。

如果南丰国际控股的债务与EBITDA比率远低于标普的基本预期，并且债务与债务加权益比率高于35%且没有改善迹象，标普可能会下调南丰国际控股的评级。香港特区房地产销售的持续疲软、商业房地产市场的显著恶化或更激进的债务融资扩张都可能导致这样的结果。

如果南丰国际控股的租金收入低于利息支出，或者其金融投资组合的市值显著下降，标普也可能会下调南丰国际控股的评级。

标普认为未来12-24个月评级上调空间有限。然而，如果南丰国际控股的投资物业表现远好于标普的预期，租金收入大幅增加，标普可能会上调南丰国际控股的评级。与此同时，该公司在房地产开发方面的支出应该是审慎的。迹象表明，该公司将大幅提高租金和入驻率，并保持良好的资产质量，以及严格控制其投资偏好。

在南丰国际控股的信用评级分析中，环境因素的考虑因素为中等负面。该公司在房地产开发方面面临着与同业相当的环境风险，包括可能在更严格的监管下增加运营成本。

对于投资物业业务，该行业还面临着租户对更高的绿色建筑标准日益增长的需求，这可能会增加建筑成本。该公司的旗舰项目Airside拥有最高的认证。然而，老旧建筑将需要持续升级。

在标普的信用评级分析中，治理因素的考虑因素也是中等负面。标普认为，该公司的所有权集中在陈氏家族手中，尽管在1989年南丰国际控股私有化后，该家族保留了三名独立董事。

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